作為給城市更新項(xiàng)目提供法律服務(wù)的專(zhuān)業(yè)律師，簡(jiǎn)曉滿和王秀娟見(jiàn)證過(guò)地產(chǎn)行業(yè)烈火烹油的時(shí)代。兩人都供職于盈科（深圳）律師事務(wù)所，他們的辦公室位于深圳CBD的寫(xiě)字樓高層，從窗戶向外望去，能看到數(shù)個(gè)知名的深圳舊改項(xiàng)目。

他們服務(wù)的拆遷項(xiàng)目，既有城中村，也有老舊住宅區(qū)。在深圳律師行業(yè)，專(zhuān)攻舊改方向的律師數(shù)量不多，“是個(gè)很小的圈子”，簡(jiǎn)曉滿說(shuō)。

不管是城中村，還是老舊住宅區(qū)，拆遷補(bǔ)償只有兩種形式——現(xiàn)金補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，通俗點(diǎn)說(shuō)，就是賠錢(qián)或者賠房子。“以前絕大多數(shù)人選擇房子，那是樓市火熱時(shí)的選擇”，簡(jiǎn)曉滿發(fā)現(xiàn)，這一兩年，隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，拆遷戶的想法變了，“能拿錢(qián)就拿錢(qián)”，福田有些老舊住宅前，房?jī)r(jià)下跌以后，現(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，還要高一些。

還有一點(diǎn)簡(jiǎn)曉滿覺(jué)得很有意思。簽訂拆遷合同時(shí)，拆遷戶有機(jī)會(huì)以回遷時(shí)市場(chǎng)價(jià)九折的價(jià)格增購(gòu)一些回遷房面積，前些年“大家搶著要，請(qǐng)客送禮找關(guān)系，想多買(mǎi)幾平米”。到了今年，回遷房建好了，到了補(bǔ)交增購(gòu)房款的時(shí)候，回遷戶“開(kāi)始找各種理由推脫”——“房?jī)r(jià)跌了，原來(lái)那個(gè)價(jià)太高了；現(xiàn)在不要了，能不能退掉；手里沒(méi)錢(qián)了，付不出來(lái)……”。

“大家的心態(tài)變了”，簡(jiǎn)曉滿說(shuō)。

王秀娟剛踏足這一領(lǐng)域時(shí)，見(jiàn)到的是另一番景象。2015年左右，她為一家資管公司的拆遷項(xiàng)目重組提供法律服務(wù)，深圳330政策發(fā)布后，樓市經(jīng)歷了一輪瘋漲，正在重組中的拆遷項(xiàng)目產(chǎn)生了新的糾紛——后簽約業(yè)主的賠償標(biāo)準(zhǔn)，隨著房?jī)r(jià)水漲船高，這引起了早期簽約業(yè)主的不滿，他們要求撕毀舊合同另立新約?！?strong>主要原因還是房地產(chǎn)市場(chǎng)起來(lái)了，拆遷帶來(lái)了巨大的利益空間。”

人性的考驗(yàn)

在王秀娟的職業(yè)印象中，2015年到2019年，地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不太理性的狀態(tài)。這也是城市更新中，一部分矛盾與糾紛的源頭，“房?jī)r(jià)漲得太快，舊改項(xiàng)目的時(shí)間線又拉得太長(zhǎng)，5年、10年都算短的，出現(xiàn)（已簽約業(yè)主反悔的）狀況太正常了。

拆遷引發(fā)的大部分問(wèn)題和糾紛，與利益和人性相關(guān)。

拆遷進(jìn)程中，有些農(nóng)民房經(jīng)歷過(guò)幾輪買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)任房主要拿到賠償，有些需要原始業(yè)主配合辦理手續(xù)。巨大的賠償利益引發(fā)出新的糾紛——原始房主不愿意配合，或者反悔的情況很常見(jiàn)。

“農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房的這類(lèi)糾紛，法院都是以‘先行政處理，后民事處理’的理由駁回起訴，所以通過(guò)訴訟去解決這類(lèi)糾紛，目前來(lái)說(shuō)途徑不是很通暢”，王秀娟表示。

在拆遷過(guò)程中，因利益紛爭(zhēng)親人反目的情形也不少見(jiàn)。

簡(jiǎn)曉滿遇到過(guò)一戶業(yè)主。一家三口人，丈夫堅(jiān)持不簽拆遷合同。剛開(kāi)始妻子、女兒跟他意見(jiàn)還是一致的，“但時(shí)間久了，五年、八年，人生就耗在這一件事里，大多數(shù)人耗不起”，最后妻子跟他離了婚，女兒因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議與父親鬧上了法庭。

在兩位律師接觸到的案例中，很多家庭因拆遷引發(fā)的利益矛盾，跟“重男輕女”觀念有很大關(guān)系。簡(jiǎn)曉滿代理過(guò)一個(gè)案子，姐弟三人原本都在海外生活，老母親生前的老房子經(jīng)歷舊改后，置換出10多套回遷房。這份豐厚的遺產(chǎn)，讓姐弟三人在深圳打了10年官司，“大姐起訴二姐，二姐起訴大姐，兩個(gè)姐姐再一起起訴弟弟”。

“大姐認(rèn)為應(yīng)該平均分配，二姐承擔(dān)的贍養(yǎng)責(zé)任更多，認(rèn)為分配遺產(chǎn)應(yīng)該考慮贍養(yǎng)貢獻(xiàn)，弟弟認(rèn)為嫁出去的女兒潑出去的水，這些房產(chǎn)都應(yīng)該是自己的，姐姐們能分配到手的是零。但法院支持男女平等?！弊詈蠓ㄔ喊凑展皆瓌t做了判決。

“很多家庭是這樣，覺(jué)得女兒就是零繼承，完全不給你。有的還要搶你的，姐姐自己的房子，也應(yīng)該給弟弟?！?/p>

王秀娟發(fā)現(xiàn)，家庭內(nèi)部的很多利益矛盾，也與長(zhǎng)輩在遺產(chǎn)繼承上，缺少清晰的安排有一定關(guān)系，“在我們實(shí)際接觸中，深圳城中村這些拆遷戶，主動(dòng)立遺囑的非常罕見(jiàn)，即便老人手里有很多物業(yè)，也很少有人會(huì)立遺囑，可能是覺(jué)得比較晦氣吧?！?/p>

除了訴訟，城中村的拆遷家庭，在解決家庭內(nèi)部利益爭(zhēng)議時(shí)，也有另一種方式，尋求宗親或者股份公司的調(diào)解。“廣東的村子，宗親關(guān)系都很緊密，有些村子都姓一個(gè)姓，村民也很在意親緣關(guān)系，長(zhǎng)輩的話，股份公司領(lǐng)導(dǎo)的話，村民還是愿意聽(tīng)的?！?/p>

深圳的城中村舊改中，出現(xiàn)過(guò)不少“外嫁女”爭(zhēng)取賠償利益的案例。簡(jiǎn)曉滿代理過(guò)這類(lèi)案子，“大沖舊改，坪山、龍崗那邊的城中村舊改，都出現(xiàn)過(guò)這種情況”。深圳城中村里，有一定數(shù)量的本地女性，嫁到外地或海外生活，城中村進(jìn)入舊改進(jìn)程，股份公司與“外嫁女”，在賠償問(wèn)題上產(chǎn)生了一系列糾，有些外嫁女因此把股份公司告上了法庭。

“這類(lèi)案子有一定的數(shù)量，法院專(zhuān)門(mén)形成了內(nèi)部紀(jì)要，擁有股份公司份額的這些外嫁女兒，是有權(quán)利享受拆遷補(bǔ)償?shù)??！?/strong>

貪戀巨大的獲利空間，也令不少本與拆遷無(wú)關(guān)的普通人落入陷阱。在早些年的城中村拆遷中，回遷房指標(biāo)的灰色交易屢禁不絕，地下中介打出的廣告中，“不限購(gòu)，單價(jià)低，稅費(fèi)少，幾年價(jià)格翻數(shù)倍……” 不少人在利益誘惑下，嘗試購(gòu)買(mǎi)回遷指標(biāo)，這給一些不法分子可乘之機(jī)，他們通過(guò)偽造文件，利用回遷房指標(biāo)進(jìn)行大額詐騙。簡(jiǎn)曉滿聽(tīng)行業(yè)人士提及的案例中，有人因此被騙上千萬(wàn)。2021年，深圳明確發(fā)文，并出臺(tái)了一系列政策，嚴(yán)堵小產(chǎn)權(quán)和回遷房指標(biāo)漏洞，防范回遷房炒作。

收縮的博弈空間

近兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)跌落之后。新的變化也在發(fā)生，簡(jiǎn)曉滿接觸到的訴訟案例中，“因?yàn)?strong>拖欠拆遷戶的安置費(fèi)，很多房企成了被告，開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)錢(qián)了。近幾年才有這種事，以前不存在這種情況”。

“開(kāi)發(fā)商和拆遷戶的博弈，最終的目標(biāo)只有一個(gè)，就是利益”，王秀娟說(shuō)。但拆遷利益的博弈空間也在減小。

“早些年，拆遷戶跟開(kāi)發(fā)商博弈，開(kāi)發(fā)商還是愿意拿錢(qián)的，一部分博弈是有利可圖的。棚改政策在老舊住宅區(qū)推行以后，拆遷主體是政府部門(mén)，資金是財(cái)政資金，審計(jì)非常嚴(yán)格，賠償標(biāo)準(zhǔn)一條線，切得很死?！焙?jiǎn)曉滿回憶，早些年舊改中“民告官”的情況比較少見(jiàn)，棚改政策推行后，老舊住宅區(qū)的這類(lèi)訴訟案例，與前些年比有所增加。

“老住宅區(qū)的業(yè)主，跟城中村相比，法律意識(shí)要強(qiáng)很多，有些非常專(zhuān)業(yè)，熟稔城市更新政策，對(duì)行政程序的合規(guī)性也吃得很透”?！罢f(shuō)到底最終的目標(biāo)還是利益，但能爭(zhēng)取的空間很小”，簡(jiǎn)曉滿說(shuō)。

地產(chǎn)行業(yè)的寒意，也蔓延到了簡(jiǎn)曉滿和王秀娟這里。兩位律師，各自都被不同房企拖欠了法律服務(wù)費(fèi)。簡(jiǎn)曉滿與我碰面的前一天，還在向某一家地產(chǎn)企業(yè)催促欠款。在王秀娟這里，以往服務(wù)的“一些開(kāi)發(fā)商”，“現(xiàn)在也成了我們的債務(wù)人”。

前幾年，王秀娟的主要服務(wù)對(duì)象，是作為拆遷主體的開(kāi)發(fā)商，以及步入舊改進(jìn)程的城中村股份公司。最近這兩年，“愿意付費(fèi)請(qǐng)我們做法律服務(wù)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越少，股份公司也一樣?！?/p>

這兩年，王秀娟接到了更多來(lái)自城市更新部門(mén)的法律服務(wù)需求?！罢＝粯牵＝桓?，大地產(chǎn)企業(yè)遇到的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商解決不了的困難，壓力都到了政府這里，政府現(xiàn)在是想政策，想辦法，把項(xiàng)目盤(pán)活，涉及到的各方利益都要保證”。

近兩三年，因資金鏈問(wèn)題，某些房企主導(dǎo)的拆遷項(xiàng)目進(jìn)入停滯狀態(tài)。王曉娟接待過(guò)一些擔(dān)心項(xiàng)目流產(chǎn)的拆遷戶，“這個(gè)時(shí)候大家還是要回歸理性，等最終的投資人進(jìn)來(lái)，國(guó)家也在想辦法，讓地產(chǎn)行業(yè)往良性的方向發(fā)展。等待的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些，但我相信，大家會(huì)回歸到理性層面解決問(wèn)題，問(wèn)題是可以解決的，只是賺多少錢(qián)這個(gè)預(yù)期，一定要降下來(lái)?！?/p>

“現(xiàn)在做釘子戶也要考慮一個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商資金鏈很緊張，拆遷周期一再拖下去，開(kāi)發(fā)商拖死了，這個(gè)結(jié)果對(duì)誰(shuí)都不好?，F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商想把手里的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)手出去，也非常困難。到時(shí)候變成一個(gè)困局，那可能什么都沒(méi)有了”。

難解的問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，是城中村和老舊住宅區(qū)舊改中，最常見(jiàn)也是最集中的問(wèn)題。不過(guò)原因不同，城中村的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題大多來(lái)自于“農(nóng)民房違建、小產(chǎn)權(quán)房”，老舊住宅的很多產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，則與國(guó)家產(chǎn)權(quán)制度的滯后性，政策銜接等問(wèn)題有關(guān)。

“城中村的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有專(zhuān)門(mén)的一套認(rèn)定權(quán)屬的政策規(guī)則，這套規(guī)則可以解決問(wèn)題。相比之下，老舊小區(qū)遇到的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，更加復(fù)雜難解”，王秀娟說(shuō)。

進(jìn)入城市更新進(jìn)程的老舊住宅內(nèi)，存在大量特區(qū)建設(shè)初期的福利房，微利房。這些房產(chǎn)的實(shí)際居住人，一部分成功辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)，還有很大一部分，因?yàn)楦鞣N原因，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

“有些老舊住宅，你都搞不清楚它屬于什么房，找不到答案，因?yàn)樵缙诘臋n案系統(tǒng)不完整，政策銜接不夠完善”。本來(lái)產(chǎn)權(quán)就復(fù)雜的住宅，這么多年又因?yàn)槔^承、婚姻家事，買(mǎi)賣(mài)交易等事項(xiàng)，產(chǎn)生了很多產(chǎn)權(quán)交叉的問(wèn)題。

王秀娟最近正為手上的事務(wù)頭疼——一家早期的全民所有制企業(yè)，上個(gè)世紀(jì)80年代建的職工住房，分配給職工后，實(shí)際居住人住了二三十年，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證明。這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直登記在企業(yè)名下，但企業(yè)已經(jīng)注銷(xiāo)了。????????????????

“按照政策，拆遷主體要跟房產(chǎn)主體，也就是建房企業(yè)簽拆遷合同，但是企業(yè)都注銷(xiāo)了，該怎么辦”，王秀娟說(shuō)，這些問(wèn)題對(duì)司法系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，解決難度也很大。

簡(jiǎn)曉滿在實(shí)際工作中，也遇到大量類(lèi)似案例，“企業(yè)已經(jīng)注銷(xiāo)了，當(dāng)年沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的員工，作為實(shí)際居住人，很難拿到拆遷補(bǔ)償，舊改中這種糾紛有一定數(shù)量”。

不同職工住房，與原單位的購(gòu)房合同約定，也各有差異。有些爭(zhēng)議來(lái)自建房企業(yè)和職工之間，“有些購(gòu)房合同約定，職工調(diào)離了建房單位，原單位有權(quán)收回房產(chǎn)。原單位認(rèn)為，職工你都調(diào)離我單位了，甚至戶口都遷出深圳了，你無(wú)權(quán)享受拆遷補(bǔ)償。但很多職工覺(jué)得，我當(dāng)初花了幾萬(wàn)塊，買(mǎi)了這個(gè)房子，這房子就該屬于我”。

也有一些老舊住宅區(qū)的住戶，前些年缺乏產(chǎn)權(quán)意識(shí)，不愿意辦理房改手續(xù)，在拆遷中錯(cuò)失賠償。

上世紀(jì)90年代，深圳出臺(tái)了一系列關(guān)于房改的規(guī)范性文件，符合條件的職工住房，2001年之前都有機(jī)會(huì)辦理房改手續(xù)，“交幾萬(wàn)塊錢(qián)，辦個(gè)證，房子產(chǎn)權(quán)就歸你了”。

“當(dāng)時(shí)很多人覺(jué)得沒(méi)有必要，這個(gè)房子單位分給我了，我住了這么多年，要不要證又怎么樣，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)沒(méi)起來(lái)，大家沒(méi)有意識(shí)。現(xiàn)在要拆遷了， 房?jī)r(jià)這么高，你想補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)機(jī)會(huì)了，很多人吃了大虧”，簡(jiǎn)曉滿處理過(guò)好幾起類(lèi)似的糾紛。

……

因拆遷實(shí)現(xiàn)暴富，對(duì)拆遷戶來(lái)說(shuō)能不能稱(chēng)之為幸運(yùn)，簡(jiǎn)曉滿和王秀娟的視角略有差異。?????????????????????

“坊間曾有一個(gè)段子，你想買(mǎi)房，可以在世界杯期間，去回遷房集中的地方，那個(gè)時(shí)間點(diǎn)買(mǎi)家能撿漏一些便宜房產(chǎn)，什么‘三天內(nèi)付款打五折’?！痹诤?jiǎn)曉滿的印象中，每年世界杯期間，都會(huì)有拆二代變賣(mài)手中房產(chǎn)用來(lái)賭球，“崽賣(mài)爺田不心疼啊，拆遷，對(duì)有些年輕人不一定是好事情”。

在王秀娟看來(lái)，這些現(xiàn)象不能代表大多數(shù)。她在城中村接觸的村民，絕大多數(shù)留給她的印象是淳樸踏實(shí)的，“很多小孩就是村委上個(gè)班，或者不上班，平時(shí)在家里吃吃喝喝，也沒(méi)有特別大的欲望。外界放大了一夜暴富的想象。”??????????????????

王秀娟認(rèn)識(shí)一個(gè)香港朋友M，M的父親上個(gè)世紀(jì)在深圳投資了六七千平方米的物業(yè)，經(jīng)歷城市更新之后，這些物業(yè)大多都置換為紅本房產(chǎn)。但M在香港的生活，看起來(lái)與從前并無(wú)多大差異，他不買(mǎi)車(chē)，靠地鐵通勤，每天依舊做著感興趣的工作。

在與城中村原住民的交流中，王秀娟發(fā)現(xiàn)，對(duì)方的教育心態(tài)，比大多數(shù)城市中產(chǎn)更加放松，“孩子有能力，當(dāng)然支持。孩子沒(méi)有太多的沖勁兒，那留在身邊也挺好。他們的安全感，跟中產(chǎn)是不一樣的，不會(huì)焦慮孩子未來(lái)的生存和經(jīng)濟(jì)能力?！?/p>