財聯社11月29日訊（記者 黃靖斯）證監(jiān)會金融支持政策提振加速，房企再融資迎來里程碑式進展。

11月28日，證監(jiān)會決定在房企股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

受利好消息提振，上證指數午盤漲2.21%，創(chuàng)逾兩個月新高。地產股更是強勢拉升，中國武夷、中交地產、光大嘉寶、中華企業(yè)、天房發(fā)展等多股掀起漲停潮；截至午間收盤，Wind房地產指數大漲7.68%，119只成分股全數收漲。

地產債同樣走強，多只債券盤中臨時停牌。

此外也有多只房地產ETF放量上漲，其中地產ETF11月以來最高漲幅超30%。

房地產“第三支箭”落地釋放哪些政策信號？近期利好政策密集出臺對房地產投資意味著什么？“破冰”在即的房地產市場一時間聚集了眾多目光，已有券商連夜召開聲勢浩大的地產電話會，對政策影響、后市機會進行第一時間解讀。

對于證監(jiān)會本次政策出臺，分析師普遍認為將從改善優(yōu)質房企資產負債表、盤活存量資產、降低杠桿等方面起到積極作用。結合近期政策密集出臺和監(jiān)管部門的持續(xù)發(fā)聲，分析師也提到，這標志著房企的融資環(huán)境有望迎來重大轉變，對短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益，且后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。

房企再融資迎來里程碑式進展

房地產行業(yè)股權融資政策自2010年起開始收緊，并于2013、2016年持續(xù)加碼，此后六年間涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。隨著證監(jiān)會金融支持政策提振加速，房企在A股融資的通道被打開。

如何理解證監(jiān)會本次“新五條”組合拳的政策意圖？中金公司地產團隊稱此舉對于房地產再融資而言是里程碑式事件。政策調整目的在于充分發(fā)揮資本市場的功能，以改善優(yōu)質房企資產負債表，盤活存量住宅、商業(yè)、基礎設施等多種資產，對于降低房企杠桿有積極作用。

中信證券認為，該政策是繼10月20日特定涉房企業(yè)股權融資放松的進一步加碼，即不再設置上市企業(yè)地產業(yè)務收入、利潤占比不超過10%等要求。

在國泰君安地產團隊看來，涉房企業(yè)再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環(huán)境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。

國信證券地產團隊則表示，本次政策明確支持和放開了房地產企業(yè)的重組上市和再融資需求，政策出現全面轉向，且放開程度高，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。自“金融16條”后，地產板塊在后續(xù)較長的時間內，政策面、輿論面都將處于一個極度寬松的周期，后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。

“第三支箭”發(fā)出，房企將從哪些方面受益？

隨著房企融資“第三支箭”發(fā)出，金融支持房地產力度持續(xù)加碼，里程碑式的政策進展將迎帶來哪些實際利好？整體來看，分析師普遍認為，除了減輕房企流動性壓力、盤活存量資產外、防范風險蔓延，本次證監(jiān)會“新五條”也有助于“保交樓”政策的落地。

中信建投房地產首席分析師竺勁認為，有助于促進行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。一方面，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強，同時有助于減輕民營企業(yè)的流動性壓力。同時，恢復房企再融資，募集資金可以用于補充流動資金、償還債務，有助于進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發(fā)展。此外，通過股權融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

另一方面，強化REITs與私募基金作用，盤活房企存量資產。政策著重強調要推動保租房REITs和基礎設施REITs的發(fā)展，再次強調已上市REITs的擴募。此外，提出要發(fā)展不動產私募基金，除了可以投資基礎設施之外，還可以投資存量住宅地產、商業(yè)地產，該政策有助于為當前住宅與商業(yè)地產引入新的資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業(yè)的健康發(fā)展。

中信證券認為，本次政策有望有效改善優(yōu)質房企資產負債表，防范風險蔓延，對上游建筑/建材企業(yè)而言，一方面其應收賬款壞賬風險得到釋放，另一方面由于政策有利于提振房企拿地、開發(fā)信心，承壓偏弱的建筑建材需求端有望迎來拐點。

短期看，中金公司認為政策有助于扭轉房地產市場下行風險，并穩(wěn)定地產行業(yè)對宏觀經濟大盤的支撐；中長期看，有利于構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成與房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據招商證券地產團隊分析，并購重組支持政策或有利于優(yōu)質房企擴表，強化競爭格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對寬松；與A股一致，H股再融資功能恢復，其與紅籌股之間估值差或逐步修復；明確房企REITs發(fā)行人地位，運營能力或于估值兌現；不動產私募投資試點或倒逼主動股權投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環(huán)。

國泰君安地產團隊表示，本次再融資放開，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大凈資產，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉的問題，另一方面，集團層面有資產注入的，可以盤活并注入優(yōu)質資產，支持上市公司發(fā)展。

多重政策“禮包”提振市場信心

從“金融16條”落地，2000億“保交樓”貸款支持計劃，到六大行向房企提供萬億授信額度，再到房地產再融資“開閘”，疊加近期全面降準，房地產市場四季度迎久違“暖冬”。房企利好組合拳密集發(fā)出釋放哪些政策信號？“轉變”“反轉”“質變”“復蘇”是分析師提及的高頻詞。

中信建投地產首席分析師竺勁認為，政策的密集出臺和監(jiān)管部門的持續(xù)發(fā)聲，標志著房企的融資環(huán)境有望迎來重大轉變。

招商證券地產團隊同樣強調當前政策力度反轉，認為“保交樓，保主體，保需求”這“三?！敝鸩叫纬珊狭?，有助于基本面企穩(wěn)，短期修復DCF模型分母端，中長期強化行業(yè)競爭格局改善帶來的分子端改善和分化。

中金公司地產團隊認為行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復蘇態(tài)勢，2023年基本面指標或整體表現穩(wěn)健。當前行業(yè)供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。

安信證券固收&地產團隊認為，拉長時間來看，2021 年 10 月以來，房地產政策圍繞“主體紓困、項目交付與市場銷售”這三個方面不斷進行量變式放松，但“金融16條”與“6大行授信”是房地產政策的質變，前者說明部委之間在加強協調，后者是金融機構擠兌房企流動性的逆過程，反映了認知方面的重大轉變。雖然這些政策不足以在短期內改變“銷售仍在磨底，投資繼續(xù)下行”的現狀，但在房地產政策已發(fā)生質變的背景下，預計還會有更多放松政策出臺，樓市銷售見底回升與房地產投資筑底或將更多是時間問題。

銀河證券地產團隊表示，在短短20天的時間內，政策端“三箭齊發(fā)”，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延；另一方面，從開發(fā)貸、債券、信托、股權等多渠道向房企提供資金支持，信托和股權通道更是在多年之后迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。供給側的資金支持將有效減少未來房企暴雷數量、避免房企債務風險蔓延，預計經營穩(wěn)定但由于行業(yè)資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復。

下一步如何把握地產板塊行情？

近期，隨著利好政策不斷積累，房地產板塊聞聲而漲，未來房地產板塊投資邏輯是否發(fā)生轉變？分析師接下來看好哪些投資主線？

中金公司地產團隊認為在政策支持下，房地產板塊上市房企將呈現多層次受益邏輯。

一是優(yōu)質企業(yè)能夠在經營性現金流恢復、債務融資性現金流充裕、權益融資現金流補充的條件下實現資產負債表改善并持續(xù)推進份額提升的良性循環(huán)；二是具有符合要求的基礎設施資產和REITs盤活機會的企業(yè)；三是部分資產質量高、債務復雜程度低的財務受困企業(yè)可能存在潛在的被收并購機會；四是港股H股架構上市房企再融資與境內保持一致，紅籌架構內房企業(yè)亦有望間接受益。

隨著房地產信貸、債券、股權政策三箭齊發(fā)，平安證券地產團隊認為行業(yè)融資收緊周期已經見底，需求端政策亦在不斷寬松，政策風向正在加速轉變，建議積極把握地產板塊行情。

個股投資方面，建議關注四條主線，一是小公司大集團、背靠優(yōu)質資源、存在兼并重組預期的上市房企；二是有望有望借助再融資做大做強的優(yōu)質央國企；三是負債率較高、有望改善公司現金流狀況的超跌民企；四是在本輪土地市場積極托底、存在融資改善資金狀況的地方國企，同時建議關注物業(yè)管理企業(yè)及產業(yè)鏈機會。

招商證券地產團隊則維持年度策略報告“布局分兩階段”觀點，第一階段或是當下到明年一季度，這個階段的需求托底增量更多來源于壓制需求的釋放，如改善型需求，以交易DCF模型的分母端為主；第二階段或開始于明年一季度末，這一階段的需求隨房價預期逐步企穩(wěn)出現改善，仍聚焦于競爭格局改善引致的α。短期關注政策加碼帶來的短期估值提升，中長期聚焦于優(yōu)質房企及產業(yè)鏈的競爭格局改善機會。

國泰君安地產團隊認為，中小市值央國企將帶來估值修復疊加中期成長，具備最大的漲幅空間。小凈資產央企會受益于本次再融資放開，迅速擴大凈資產，帶來中期成長，其他國企將受益明顯的PB估值修復。同時，混合所有制房企如金地集團，也將受益于進一步混改的政策紅利。已經在產業(yè)鏈上互相滲透的上下游，證監(jiān)會給鼓勵其參與到房企的重組當中，預計將對地產行業(yè)和板塊帶來一次中小市值央國企和建筑類企業(yè)的政策紅利。

本文源自財聯社記者 黃靖斯