在當(dāng)前市場(chǎng)下，由于資產(chǎn)交易周期較長(zhǎng)，價(jià)格較低，“賣一套房可以讓上市公司扭虧為盈”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

壹 ||11月12日，“家裝*股”東易日盛發(fā)布公告稱，因銀行借款逾期，名下位于北京酒仙橋的一處房產(chǎn)被拍賣。在拍賣前，東易日盛已經(jīng)宣布出售名下11處房屋資產(chǎn)，其中包括此次被拍賣的房產(chǎn)。

貳 ||自2021年四季度以來(lái)，因房地產(chǎn)企業(yè)爆雷及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，家裝行業(yè)普遍生存艱難。

叁||對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，是否出售物業(yè)資產(chǎn)一般會(huì)綜合考慮各種因素。如果持有資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值，一般會(huì)選擇長(zhǎng)期持有；如果拖累業(yè)績(jī)，通常會(huì)選擇變現(xiàn)。

11月13日晚間，躍嶺股份（002725.SZ）發(fā)布公告，出售位于浙江省溫嶺市的土地及房屋等資產(chǎn)交易完成過(guò)戶，交易金額共計(jì)8500萬(wàn)元，已經(jīng)收到交易對(duì)手支付的5500萬(wàn)元。

財(cái)報(bào)顯示，2023年全年，躍嶺股份營(yíng)業(yè)收入為6.4億元（保留小數(shù)點(diǎn)后一位，下同），虧損5100萬(wàn)元；2024年前三季度，躍嶺股份虧損600萬(wàn)元。

躍嶺股份在公告中稱，出售資產(chǎn)預(yù)計(jì)為上市公司帶來(lái)4500萬(wàn)元的稅前凈利潤(rùn)，“對(duì)公司相關(guān)報(bào)告期利潤(rùn)產(chǎn)生正面影響”。

出售土地、房產(chǎn)、業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)是上市公司拯救業(yè)績(jī)的常規(guī)方法之一。

不僅是躍嶺股份，2024年下半年以來(lái)，ST金時(shí)（002951.SZ）、廣東榕泰（600589.SH）、仁智股份（002629.SZ）、奧美醫(yī)療（002950.SZ）等數(shù)十家上市公司也宣布了出售土地及房產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的消息，其中大部分面臨業(yè)績(jī)或利潤(rùn)壓力。

但是，因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，今年上市公司賣房越來(lái)越困難了。

一家上市食品企業(yè)的董秘告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，愿意接手房屋資產(chǎn)的買家越來(lái)越難找，即便找到買家，也很難賣出理想價(jià)格。

該董秘說(shuō)，7月初，他所在公司開(kāi)始通過(guò)中介公司為老辦公樓尋找買家，報(bào)價(jià)一降再降，至今無(wú)人問(wèn)津。如果無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)賣出，他們會(huì)找一家關(guān)聯(lián)公司接手。

1、業(yè)績(jī)壓力

躍嶺股份是一家生產(chǎn)鋁合金輪轂、汽車配件和摩托車配件的企業(yè)，2014年在深交所上市。根據(jù)公告，躍嶺股份出售資產(chǎn)涉及1幅3萬(wàn)平方米的工業(yè)土地，以及7處建筑面積合計(jì)2.3萬(wàn)平方米的工業(yè)廠房。

2024年前三季度，躍嶺股份營(yíng)收5.1億元，凈利潤(rùn)虧損600萬(wàn)元，通過(guò)出售資產(chǎn)獲得8500萬(wàn)元收入和4500萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)，躍嶺股份全年利潤(rùn)有望扭虧。

面臨業(yè)績(jī)壓力的還有航天彩虹（002389.SZ），航天彩虹沒(méi)有發(fā)生虧損，但2023年全年凈利潤(rùn)同比腰斬，2024年前三季度凈利潤(rùn)同比下降97%。

10月8日，航天彩虹將名下南洋大廈部分房產(chǎn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，起價(jià)2.7億元。11月12日晚，航天彩虹公告，臺(tái)州市科創(chuàng)投資集團(tuán)有限公司以底價(jià)接手了資產(chǎn)。

航天彩虹公告，本次出售標(biāo)的資產(chǎn)，有利于公司高效盤(pán)活資產(chǎn)，提升經(jīng)營(yíng)效率，降低管理成本，回籠資金聚焦主業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)公司的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。預(yù)計(jì)將對(duì)公司利潤(rùn)產(chǎn)生積極影響。

2023年全年及2024年前三季度，紅豆股份（600400.SH）的凈利潤(rùn)同比下降79.7%和90.3%，2024年前三季度14.9億元的營(yíng)收對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)為400萬(wàn)元。

8月下旬，紅豆股份發(fā)布消息稱，計(jì)劃將旗下物流配送中心相關(guān)資產(chǎn)出售給無(wú)錫市一家國(guó)有物流企業(yè)，交易金額為5.6億元。該物流配送中心主要資產(chǎn)是13.5萬(wàn)平方米的土地及16.6萬(wàn)平方米的建筑物。

9月下旬，仁智股份公告，計(jì)劃將四川綿陽(yáng)高新區(qū)的土地及地上建筑物以1600萬(wàn)元價(jià)格出售給綿陽(yáng)一家本地公司，預(yù)計(jì)將帶來(lái)900萬(wàn)元—1300萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。

財(cái)報(bào)顯示，仁智股份2023年全年虧損3400萬(wàn)元，2024年前三季度虧損1000萬(wàn)元。仁智股份在公告中稱，出售資產(chǎn)不影響公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，且將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生積極影響。

維科技術(shù)（600152.SH）是一家以生產(chǎn)和銷售聚合物類鋰電池為主的上市公司，2021年至2023年虧損1.3億元、1.1億元和1.5億元；2024年前三季度虧損200萬(wàn)元。

8月下旬，維科技術(shù)宣布將出售位于深圳福田區(qū)一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)建筑面積為347.9平方米，評(píng)估價(jià)為4108萬(wàn)元。10月25日，得益于新一輪房地產(chǎn)成交上行，該處房產(chǎn)以5500萬(wàn)元的價(jià)格成交。

9月初，廣東榕泰宣布，計(jì)劃將位于揭陽(yáng)市的1幅土地及地上建筑物以5200萬(wàn)元出售給當(dāng)?shù)匾患颐衿蟆?0月23日，廣東榕泰發(fā)布公告稱，因交易對(duì)手反悔，交易已終止。

11月12日，“家裝*股”東易日盛（002713.SZ）發(fā)布公告稱，因銀行借款逾期，名下位于北京酒仙橋的一處房產(chǎn)被拍賣。在拍賣前，東易日盛已經(jīng)宣布出售名下11處房屋資產(chǎn)，其中包括此次被拍賣的房產(chǎn)。

2、資產(chǎn)難賣

根據(jù)中國(guó)上市公司協(xié)會(huì)的行業(yè)分類，建筑裝飾類上市公司共有27家，從2024年前三季度的利潤(rùn)看，東易日盛虧損額僅次于ST中裝，位居全行業(yè)虧損榜第二位。財(cái)報(bào)顯示，東易日盛2023年虧損1.8億元，2024年前三季度虧損5.8億元。

自2021年四季度以來(lái)，因房地產(chǎn)企業(yè)爆雷及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，家裝行業(yè)普遍生存艱難。東易日盛因銀行借款逾期及拖欠供應(yīng)商貨款等問(wèn)題，已經(jīng)被法院批準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)重整，目前正在進(jìn)行債權(quán)申報(bào)。

東易日盛計(jì)劃出售的11處資產(chǎn)位于北京、南京、成都、西安、青島和廊坊等城市，賬面凈值合計(jì)5.6億元。自6月公布出售資產(chǎn)信息以來(lái)，11處資產(chǎn)均沒(méi)有成交的消息，直至公告其中一處被拍賣。

此次被拍賣的北京酒仙橋房產(chǎn)為東易日盛的總部所在地，2012年建成，為一棟地上7層、地下2層的U型鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，建筑面積為1.3萬(wàn)平方米，用途為廠房，評(píng)估價(jià)為2.9億元，起拍價(jià)為2億元。

對(duì)東易日盛而言，即便11處資產(chǎn)全部成交，按照5.6億元的賬面價(jià)值計(jì)算，也無(wú)法完全應(yīng)付業(yè)績(jī)虧損和到期債務(wù)。

維科技術(shù)位于深圳福田的房產(chǎn)以溢價(jià)成交，一方面是因?yàn)樵摲慨a(chǎn)是住宅，比商辦、廠房和倉(cāng)庫(kù)等資產(chǎn)更容易成交；另一方面是因?yàn)闃?biāo)的物位于深圳。10月以來(lái)，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策出臺(tái)，一線城市樓市成交普遍回升。

2023年，維科技術(shù)全年?duì)I收同比下降28%。2024年前三季度營(yíng)收為11億元，加上出售房產(chǎn)所得的5500萬(wàn)元，也無(wú)法與2023年同期的11.7億元營(yíng)收持平。

與住宅資產(chǎn)相比，商辦或工業(yè)廠房等資產(chǎn)，一部分被當(dāng)?shù)貒?guó)資接手，如躍嶺股份、航天彩虹和紅豆股份的相關(guān)房產(chǎn)均由當(dāng)?shù)貒?guó)資接手；也有一部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了以自然人為股東的新成立的公司，如仁智股份和廣東榕泰出售資產(chǎn)的交易對(duì)手成立均不到半年。

上述食品企業(yè)董秘告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他所在上市公司之前有獨(dú)立辦公樓，近幾年公司經(jīng)營(yíng)不景氣，為了節(jié)約行政成本，2023年公司總部搬到了控股股東所在的集團(tuán)辦公樓，獨(dú)立辦公樓閑置下來(lái)。

該董秘說(shuō)，去年因?yàn)閮r(jià)格談不攏沒(méi)有賣，今年下半年因?yàn)闃I(yè)績(jī)壓力較大，再次將出售獨(dú)立辦公樓的提上日程，通過(guò)中介公司三次下調(diào)報(bào)價(jià)，依然沒(méi)有找到客戶。

他說(shuō)，房地產(chǎn)上行期，房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)可以增加上市公司的資產(chǎn)和賬面收益，在房地產(chǎn)下行期，這些固定資產(chǎn)因?yàn)橛?jì)提減值反而拖累利潤(rùn)。出售資產(chǎn)不僅可以甩掉包袱，還能為上市公司帶來(lái)收入和利潤(rùn)。

在他看來(lái)，在當(dāng)前市場(chǎng)下，由于資產(chǎn)交易周期較長(zhǎng)，價(jià)格較低，“賣一套房可以讓上市公司扭虧為盈”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

3、資產(chǎn)交易行情

根據(jù)wind并購(gòu)數(shù)據(jù)，2024年7月1日至11月14日，上市公司涉及收并購(gòu)的數(shù)據(jù)超過(guò)6000條，其中標(biāo)的物為房地產(chǎn)的不到200條；2023年同期收并購(gòu)數(shù)據(jù)接近7000條，標(biāo)的物為房地產(chǎn)的接近400條。

一家央企資產(chǎn)管理部門(mén)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，資產(chǎn)交易主要受兩個(gè)因素影響，*是市場(chǎng)行情，第二是企業(yè)自身需求。往往業(yè)績(jī)?cè)讲畹哪攴荩鍪圪Y產(chǎn)的動(dòng)力越大。

他說(shuō)，2022年是近五年資產(chǎn)交易最為活躍的年份，一方面因?yàn)橐咔橛绊?，多?shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)均受到不同程度影響，企業(yè)自身有出售資產(chǎn)改善業(yè)績(jī)的動(dòng)力；另一方面彼時(shí)資產(chǎn)交易行情還不錯(cuò)，資產(chǎn)尚有一定溢價(jià)。

從2023年開(kāi)始，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下行，資產(chǎn)交易規(guī)模開(kāi)始萎縮，2023年的資產(chǎn)交易規(guī)模同比降幅超過(guò)四成；2024年以來(lái)，商業(yè)公司業(yè)績(jī)壓力普遍較大，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)下行，資產(chǎn)交易規(guī)模還在縮小。

上述董秘告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)能否創(chuàng)造價(jià)值也是是否需要處置的重要參考指標(biāo)。無(wú)論是商辦和住宅，還是廠房和倉(cāng)庫(kù)，其估值除了受市場(chǎng)影響外，資產(chǎn)本身的盈利能力同樣重要。

對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，是否出售物業(yè)資產(chǎn)一般會(huì)綜合考慮各種因素。如果持有資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值，一般會(huì)選擇長(zhǎng)期持有；如果拖累業(yè)績(jī)，通常會(huì)選擇變現(xiàn)。

上述央企資產(chǎn)管理部門(mén)人士說(shuō)，央企上市公司有雙重壓力，一方面壓力來(lái)自上市公司業(yè)績(jī)；另一方面則是來(lái)自考核。與民營(yíng)企業(yè)相比，央國(guó)企更關(guān)注長(zhǎng)期價(jià)值，優(yōu)先出售低效資產(chǎn)。