2024年以來，新城控股股價(jià)震蕩走低，年初至今跌幅超26%。

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，身為新城控股實(shí)際控制人的王振華持股比例高達(dá)45.71%。

新城控股股價(jià)下跌，引發(fā)王振華財(cái)富大縮水。不久前發(fā)布的《2024家胡潤全球富豪榜》顯示，王振華家族被劃到了財(cái)富下降最多的中國企業(yè)家名單之中。榜單顯示，今年身價(jià)達(dá)72億元的王振華家族，財(cái)富縮水超六成，排名下滑了將近1900名。

作為江蘇常州當(dāng)?shù)刂钠髽I(yè)家，王振華多年來積攢的財(cái)富主要得益于其一手打造的新城系公司。不過，王振華的個(gè)人命運(yùn)在2019年發(fā)生了轉(zhuǎn)折。彼時(shí)，因猥褻9歲女童風(fēng)波，王振華不得不退出新城控股的管理一線，但其至今仍是新城控股的實(shí)際控制人。

王振華隱退后，兒子王曉松接過了父親的董事長一職，但王曉松肩上的擔(dān)子并不輕。財(cái)報(bào)顯示，2023年新城控股的營收僅實(shí)現(xiàn)3.22%的微增，其歸屬于上市公司股東的凈利潤則下滑了47.12%。

受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)整體環(huán)境、公司戰(zhàn)略規(guī)劃以及未來資金需求等多重因素的綜合影響，新城控股還做出了2023年度擬不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本的決定。截至2023年末，新城控股期末可供分配利潤為76.1億元，而這已是新城控股自2021年以來連續(xù)第三年未進(jìn)行分紅。

對(duì)于2024年，新城控股將“保交付、化風(fēng)險(xiǎn)、謀轉(zhuǎn)型”作為自己的目標(biāo)。不過，從今年*季度累計(jì)合同銷售金額、累計(jì)合同銷售面積雙雙下滑的經(jīng)營簡報(bào)，以及房地產(chǎn)行業(yè)整體尚未完全回暖的大環(huán)境來看，新城控股接下來仍面臨艱巨的挑戰(zhàn)。

1、財(cái)富縮水超六成，王振華富豪榜排名大跌

在上月公布的《2024家胡潤全球富豪榜》中，王振華家族的財(cái)富為72億元，相較上年190億元的財(cái)富縮水超過六成，而王振華家族在榜單上的排名也從上一年的1181名下滑到了3058名，斷崖式地下滑了1877名。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，其實(shí)自2020年后，王振華家族在《胡潤全球富豪榜》上的排名便一路下滑。2020年，王振華家族以430億元的財(cái)富位列榜單第357名。2021年至2023年期間，王振華家族的財(cái)富不斷縮水，排名也分別下滑225名、174名、425名。到2023年，王振華家族的財(cái)富已跌至190億元。

1962年3月出生于江蘇常州的王振華，是當(dāng)?shù)刂钠髽I(yè)家。王振華在富豪榜上的起起落落，也都離不開其一手建造起的房地產(chǎn)商業(yè)帝國。不過，王振華最早并非從事房地產(chǎn)行業(yè)。在王振華僅有22歲的時(shí)候，年輕有為的他便當(dāng)上了國營棉紡廠的車間副主任，后來王振華自起爐灶創(chuàng)立了家紡紡織廠。

1993年，30歲出頭的王振華，一頭扎進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年7月，王振華籌資創(chuàng)辦武進(jìn)市新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司。在王振華的帶領(lǐng)下，新城迅速成為常州房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者。

進(jìn)入千禧年后，新城將公司的業(yè)務(wù)版圖從早期的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其足跡也從常州本地走向長三角區(qū)域，并于2009年將戰(zhàn)略重心遷至上海，此后新城還不斷加速自己的全國化布局，向珠三角、環(huán)渤海、中西部等地?cái)U(kuò)張。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)從新城控股官網(wǎng)獲悉，截至今年1月25日，新城控股集團(tuán)已進(jìn)入中國142個(gè)大中城市，包括上海、北京、天津、重慶、杭州、南京、蘇州、濟(jì)南、西安、成都、長春、常州等，開發(fā)中或已完成項(xiàng)目超700個(gè)。

在企業(yè)發(fā)展的過程中，新城系公司在資本市場上的動(dòng)作頻頻。2001年，新城地產(chǎn)在B股上市，成為江蘇省最早上市的房地產(chǎn)公司之一。2012年，新城發(fā)展在港交所上市。2015年，新城控股集團(tuán)登陸上交所，借此成為國內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)B轉(zhuǎn)A的民營房企。2018年，新城旗下的物業(yè)平臺(tái)新城悅服務(wù)也登陸港股。

經(jīng)過數(shù)十年的快速發(fā)展，新城如今已逐漸成長為一家集住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)于一體的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)。2018年，新城銷售額超2000億，一度躋身TOP10房企行列。不過，2019年的一則警情通報(bào)，卻讓王振華多年積攢起來的良好聲譽(yù)急轉(zhuǎn)直下。

據(jù)上海市公安局普陀分局發(fā)布的警情通報(bào)顯示，2019年6月30日22時(shí)許，上海普陀警方接王女士報(bào)警，稱其女兒被朋友周某某(女，49歲，江蘇人)從江蘇老家?guī)е辽虾２⑷胱”臼幸痪频辏笃渑畠涸诜块g內(nèi)遭到一男子猥褻。

2020年6月，媒體從上海市普陀區(qū)人民法院獲悉，被告人王振華因猥褻兒童罪被判處有期徒刑5年。盡管王振華方面后續(xù)提起上訴，請(qǐng)求二審判決無罪，但2021年5月上海二中院依法對(duì)該案進(jìn)行了不公開開庭審理并當(dāng)庭宣判，裁定駁回上訴，維持原判。

受此事件影響，新城控股早在2019年7月3日便做出了換帥的決定。彼時(shí)，新城控股發(fā)布公告稱，公司于當(dāng)天接到上海市公安局普陀分局通知，公司實(shí)際控制人、董事長王振華因個(gè)人原因被刑事拘留。公司董事兼總裁王曉松將接任公司董事會(huì)董事長一職，王曉松將行使法定代表人職權(quán)，而王曉松正是王振華的兒子。

至此，新城控股迎來了二代王曉松掌權(quán)的時(shí)代。據(jù)悉，1987年出生的王曉松，本科畢業(yè)于南京大學(xué)環(huán)境科學(xué)專業(yè)。在接棒董事長一職前，王曉松曾在新城公司體系有過多段任職履歷，曾任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司常州公司工程部土建工程師、上海公司工程部助理經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理，江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總裁助理、董事兼總裁。后任公司董事兼總裁、新城發(fā)展控股有限公司非執(zhí)行董事。

2、公司利潤腰斬，遭投資者用腳投票

事實(shí)上，王振華家族財(cái)富縮水的原因，一定程度上與其掌舵的新城控股當(dāng)前所面臨的困境逃脫不了干系。

據(jù)新城控股不久前發(fā)布的年報(bào)顯示，王振華為公司的實(shí)際控制人。截至去年年末，公司前十大股東中，富域發(fā)展集團(tuán)有限公司與常州德潤咨詢管理有限公司分別持有公司61.09%、6.11%的股份，而這兩家公司正是王振華實(shí)際控制的企業(yè)，合計(jì)持有公司67.20%的股權(quán)。

具體而言，王振華持有新城發(fā)展63.33%的股權(quán)，而新城發(fā)展通過香港創(chuàng)拓持有富域發(fā)展和常州德潤100%的股權(quán)，富域發(fā)展持有新城控股61.09%股權(quán)，常州德潤持有公司6.11%的股權(quán)。此外，王振華妻子陳靜持有新城發(fā)展1.43%的股權(quán)；王振華之子王曉松持有公司0.02%的股權(quán)。

過去一年，新城控股交出的財(cái)務(wù)答卷并不理想。財(cái)報(bào)顯示，2023年，新城控股全年共錄得1192億元的營收，相比上年1155億元的營收實(shí)現(xiàn)3.22%的微增，但仍不及2021年高達(dá)1682億元的營收規(guī)模。

與營收實(shí)現(xiàn)微增不同的是，新城控股去年的利潤指標(biāo)卻下滑明顯。財(cái)報(bào)顯示，2023年，新城控股歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.37億元，而2022年新城控股歸屬于上市公司股東的凈利潤高達(dá)13.94億元。與之相比，新城控股歸屬于上市公司股東的凈利潤縮水了近一半，降幅達(dá)到47.12%。

對(duì)于凈利潤下滑一事，新城控股解釋稱，受整體市場環(huán)境及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利金額較上年同期有所減少；對(duì)于部分虧損公司，公司未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)公司所得稅費(fèi)用較上年同期大幅增加。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為101.6億元，較上年同期的145.3億元下降30.11%，這主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)公司簽約金額下降導(dǎo)致銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較上年同期減少較多。

作為房地產(chǎn)賽道的一員，新城控股目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要包括住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為商業(yè)綜合體。

具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)銷售去年為公司貢獻(xiàn)1073.36 億元的營收，同比增長2.34%；公司物業(yè)出租及管理為公司貢獻(xiàn)106.31億元的營收，同比增長15.26%，主要系公司開業(yè)吾悅廣場數(shù)量的增加所致。

盡管前述兩大板塊的營收均實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長，但二者的毛利率卻均呈現(xiàn)出下滑的趨勢。其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售板塊的毛利率同比減少1.51個(gè)百分點(diǎn)至13.91%，物業(yè)出租及管理板塊的毛利率同比減少2.7個(gè)百分點(diǎn)至69.9%。

過去一年，全國商品房銷售金額和銷售面積延續(xù)下跌趨勢，但降幅有所收窄。在此期間，新城控股也沒能擺脫行業(yè)整體下滑的趨勢。2023年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售面積968.78萬平方米，同比下降18.69%；完成合同銷售金額759.83億元，同比下降34.52%。

在此次發(fā)布的財(cái)報(bào)中，新城控股直言，2023年，面對(duì)在建項(xiàng)目多、體量大，尤其在項(xiàng)目銷售放緩的行業(yè)大背景下，公司流動(dòng)性承壓，保交付壓力加大。報(bào)告期內(nèi)，公司共計(jì)完成超14萬套物業(yè)，2210萬平方米面積的交付，完成保交付任務(wù)。

而提到新城控股的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，就不得不提到公司的商業(yè)綜合體項(xiàng)目品牌“吾悅”。截至報(bào)告期末，全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)到198座，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)161座，開業(yè)面積達(dá)1499.11萬平方米，出租率達(dá)96.48%。

由于業(yè)績不理想，公司遭投資者用腳投票，年初至今公司股價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)26.82%。

3、連續(xù)三年未進(jìn)行分紅，2024年挑戰(zhàn)猶存

就在公司年報(bào)出爐之際，新城控股還發(fā)布了關(guān)于2023年度利潤分配方案的公告。新城控股在這則公告中稱，公司2023年度擬不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本，而這也是新城控股自2021年以來連續(xù)第三年未進(jìn)行分紅。

之所以做出這樣的決定，新城控股方面給出的原因是，基于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)整體環(huán)境、公司戰(zhàn)略規(guī)劃以及未來資金需求等綜合因素考慮，為了保障公司的經(jīng)營能力和償債能力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

而公司留存未分配的利潤，將根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度工作計(jì)劃，積極響應(yīng)“保交樓、保民生”政策，用于公司日常經(jīng)營、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。

據(jù)新城控股透露，2024年，公司將秉承“保交付、化風(fēng)險(xiǎn)、謀轉(zhuǎn)型”的目標(biāo)，聚焦核心經(jīng)營方針，錨定向前，推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的完成。

具體而言，公司計(jì)劃2024年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入125億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目12座；公司計(jì)劃新開工51個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積408.19萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目169.66萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目238.53萬平方米。

按照新城控股的規(guī)劃，2024年，公司計(jì)劃竣工177個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積1358.85萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目659.36萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目699.49萬平方米。

與此同時(shí)，新城控股還將在確保公司現(xiàn)金流合理充裕的同時(shí)，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增厚公司的安全屏障，確保公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。新城控股表示，公司將在嚴(yán)格把控資金使用風(fēng)險(xiǎn)的前提下，提高資金使用效率，努力實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營業(yè)績回報(bào)投資者。

不過，進(jìn)入2024年，新城控股仍面臨著不小的壓力。根據(jù)新城控股發(fā)布的經(jīng)營簡報(bào)顯示，今年*季度，新城控股累計(jì)合同銷售金額約119.47億元，比上年同期相比下降44.44%，累計(jì)合同銷售面積約165.17萬平方米，比上年同期相比下降34.4%。

新城控股認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)出清期，雖然利好政策持續(xù)釋放有一定積極效應(yīng)，但政策的傳導(dǎo)仍需時(shí)間，購房者信心和行業(yè)預(yù)期的修復(fù)尚需時(shí)日，預(yù)計(jì)銷售低迷態(tài)勢短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售去化及回款還將持續(xù)承壓。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要推進(jìn)銷售去化，積極把握融資機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，向市場傳遞積極信號(hào)，增強(qiáng)品牌信心。

今年排名在全球富豪榜下滑十分慘重的王振華家族，未來還能否一掃最近幾年的頹勢實(shí)現(xiàn)財(cái)富的躍升？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。