財(cái)聯(lián)社3月27日訊（編輯 李俊）上周五，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）表示，REITs發(fā)行范圍將拓寬覆蓋至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“236號(hào)文”）。

首次覆蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一石激起千層浪

消息一出便激起了市場(chǎng)熱烈討論。據(jù)《通知》，為著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為這是房地產(chǎn)或?qū)嶓w企業(yè)的一個(gè)重大利好信號(hào)，也是在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域邁出的一大步。值得一提的是，證監(jiān)會(huì)副主席李超早在2022年12月的“首屆長(zhǎng)三角REITS論壇暨中國(guó)REITS論壇2022年會(huì)”中曾提及，將研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，這一拓展標(biāo)志著房地產(chǎn)或?qū)嶓w企業(yè)的涉房資產(chǎn)融資終于“解凍”，有利于盤(pán)活資產(chǎn)，亦有利于注資到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

在項(xiàng)目發(fā)行條件方面，《通知》規(guī)定項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。同時(shí)，《通知》強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。

另外，在收益與規(guī)模上，申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。同時(shí)，可通過(guò)剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來(lái)源、降低運(yùn)營(yíng)成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項(xiàng)目收益水平，達(dá)到項(xiàng)目發(fā)行要求。

值得注意的是，此次新政將部分類(lèi)型基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金分派率要求進(jìn)行了下調(diào)，非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的最低現(xiàn)金分派要求從預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年4%下調(diào)至3.8%，增多了可供選擇資產(chǎn)。有市場(chǎng)觀點(diǎn)表示，從技術(shù)指標(biāo)上來(lái)看，收益與規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)不算過(guò)高，在多數(shù)國(guó)有資產(chǎn)有望達(dá)成的范圍內(nèi)，這也表明根據(jù)大量的市場(chǎng)信息和經(jīng)驗(yàn)，發(fā)改委對(duì)于資本回報(bào)率、市場(chǎng)可接受的收益水平有了充分的把握。

服務(wù)于民生屬性，完善我國(guó)REITs版圖

此次，新政中明確將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)，充分體現(xiàn)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)服務(wù)于民生屬性。中信建投指出，參照成熟的海外REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，不可或缺的核心底層資產(chǎn)均為廣義商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，市值占比高達(dá)50%左右。

另外，在沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施和新經(jīng)濟(jì)類(lèi)REITs的時(shí)代，商業(yè)零售物業(yè)的規(guī)模和數(shù)量在海外成熟市場(chǎng)均大于其他類(lèi)，而目前來(lái)看零售REITs的數(shù)量也位居前列。截止2022年末數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)零售REITs占14%，僅次于占比15%的基礎(chǔ)設(shè)施REITs；新加坡零售REITs占20%，與工業(yè)REITs相當(dāng)（20%），僅次于多元化REITs（22%）。

同時(shí)，據(jù)美國(guó)REITS協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)REITS基金投資于房地產(chǎn)的底層資產(chǎn)類(lèi)別由2010年的9項(xiàng)增加至2022年16項(xiàng)。在規(guī)模大的同時(shí)，底層資產(chǎn)涵蓋了居住型以及各類(lèi)商業(yè)用地。具體來(lái)看，2010年零售商業(yè)地產(chǎn)市值占比29%，租賃住房占比17%，至2020年占比最高的基礎(chǔ)設(shè)施為17%，工業(yè)用地11%，由于底層資產(chǎn)種類(lèi)增多，租賃住房占比下降至14%。至2022年最新報(bào)告顯示，基礎(chǔ)設(shè)施仍然占比最高，但已下降至16%，而租賃住房占比減少至10%。相應(yīng)增加的種類(lèi)有購(gòu)物商場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)、個(gè)人倉(cāng)儲(chǔ)等。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量龐大， REITs市場(chǎng)擴(kuò)容在即

復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院院長(zhǎng)錢(qián)軍教授表示，相較成熟的海外REITS市場(chǎng)，此前我國(guó)以基建為底層資產(chǎn)的REITS收益雖穩(wěn)定，但收益率較低。另一方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)模整體偏小，底層資產(chǎn)種類(lèi)較為單一，已上市的公募REITs均以交通、園區(qū)、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施為主，目前規(guī)模約860億元。

然而，隨著REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步拓寬，中信建投表示，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)體量龐大有助于REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容。據(jù)共研網(wǎng)的數(shù)據(jù)，僅購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達(dá)約5億平方米，資產(chǎn)總估值達(dá)十萬(wàn)億量級(jí)。優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs池中后，有助于REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，進(jìn)一步獲得境內(nèi)外投資人的認(rèn)可。

結(jié)構(gòu)化融資專(zhuān)家宋光輝對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，REITS基礎(chǔ)資產(chǎn)擴(kuò)容到商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)或?qū)嶓w企業(yè)是較大利好，有助于其盤(pán)活其涉房資產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)，獲取融資，資金回流至實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，錢(qián)軍教授指出，REITs的核心在于將多種資產(chǎn)進(jìn)行打包，消化分散個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，使得投資組合只剩下行業(yè)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)REITs底層資產(chǎn)多元化，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍將也將阿婚戒房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，加速資金回籠。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，也有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)和消費(fèi)產(chǎn)品創(chuàng)新或?qū)⑼ㄟ^(guò)REITs提高租金的目標(biāo)達(dá)成。 “消費(fèi)REITs”在發(fā)行及運(yùn)營(yíng)中都對(duì)資產(chǎn)的收益水平提出更高的要求，將倒逼項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提高。同時(shí)，在收入端，一方面可以通過(guò)消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)提高客戶流吸引力，進(jìn)而提高項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額，另一方面，也可以變相引入商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，促使商戶推陳出新，推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)。在成本端也可通過(guò)科技賦能降本增效，進(jìn)一步推動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)品人性化、智能化。

此外，中信建投表示，新政的出臺(tái)為運(yùn)營(yíng)類(lèi)開(kāi)發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類(lèi)公司將帶來(lái)利好，助力其拓寬融資渠道、優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，同時(shí)也將進(jìn)一步提升相關(guān)房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，加速推動(dòng)其向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

本文源自財(cái)聯(lián)社 李俊