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園區(qū)是改革開放四十年來經(jīng)濟發(fā)展最重要的載體和引擎，據(jù)統(tǒng)計，全國各類經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)、自貿(mào)區(qū)、物流園區(qū)等總共近兩萬個，對經(jīng)濟總體發(fā)展的貢獻率近40%。
隨著經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變，新舊動能的轉換，園區(qū)正逐漸從高速度的上半場轉向高質量的下半場。
后疫情時代，整個的國內(nèi)經(jīng)濟正在發(fā)生顯著的變化。聚焦到產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟領域，正在發(fā)生著一些共性的變化趨勢，不僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，整個的園區(qū)經(jīng)濟，包括高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、孵化園區(qū)等各種類型的園區(qū)都面臨著這些共性的變化趨勢，具體來說，有以下幾個方面的變化：
改革開放40多年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直作為中國工業(yè)化的核心，其發(fā)展經(jīng)歷了兩個不同階段：前20年以政府主導園區(qū)開發(fā)為主，造成大量資源浪費；后20年政府逐步放開，更多民營資本介入到片區(qū)綜合開發(fā)和二級園區(qū)開發(fā)，一些龍頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商借勢發(fā)展崛起。
而未來20年，隨著國家對產(chǎn)業(yè)用地政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、財稅政策的調(diào)整，將逐漸進入國資大舉入場，主導重資產(chǎn)（廣東M0用地主要是面向國企）、民資參與做混改做服務做運營，兩種力量形成既錯位又聯(lián)手的發(fā)展格局，如中業(yè)慧谷與江蘇各地國資的合作。
作為政府參與園區(qū)經(jīng)濟的市場化主體，各級政府大大小小的城投、交投、園區(qū)投、高新投等等一直發(fā)揮拓荒者、建設者、整合者的角色，其工作內(nèi)容既有園區(qū)一級開發(fā)，也參與二期開發(fā)，以及產(chǎn)業(yè)的導入等工作。
在園區(qū)經(jīng)濟從搭框架到精裝修的背景下，傳統(tǒng)的園區(qū)/城市運營商也正面臨轉型升級，新時代呼喚新的產(chǎn)城運營商、產(chǎn)業(yè)運營商，懂產(chǎn)業(yè)、會運營、能整合的平臺將會在園區(qū)經(jīng)濟的下半場中發(fā)揮越來越大的作用。
地方園區(qū)相關國企，掌握了非常好的政府資源、公共資源，并且具有重資產(chǎn)優(yōu)勢，未來城投類平臺的產(chǎn)投轉型也將成為中國園區(qū)經(jīng)濟的一大特色，如何去整合產(chǎn)業(yè)、服務產(chǎn)業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、投資產(chǎn)業(yè)成為城投公司新的使命。
比較有代表性的如合肥建投，通過整合三大部門的分散資源提升規(guī)模和資信，進而獲取低成本長周期城建資金和產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金。按照城建基礎設施+產(chǎn)業(yè)投資的邏輯配置資產(chǎn)組合，通過籌資和自有資金投入近千億，撬動外部社會資金兩千多億，成為合肥顯示屏、半導體和新能源汽車等產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展的馬前卒。
國企轉型一直也是智綱智庫策劃和研究的重要領域，探索了市場化城投的轉型，“平臺模式”還是“資本模式”等思考，指導了廣東、浙江、山東、貴州等城投平臺轉型發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是一門純市場化的生意，而是一個公共服務屬性很強的準經(jīng)營性基礎設施，介于公共服務產(chǎn)品和市場化產(chǎn)品之間；區(qū)域越發(fā)達，離市場化產(chǎn)品越近，反之，區(qū)域越不發(fā)達，離公共服務產(chǎn)品越近。
作為市場化園區(qū)開發(fā)投資企業(yè)，需要根據(jù)區(qū)域、城市和產(chǎn)業(yè)特征，制定差異化的發(fā)展策略，有短平快，有長穩(wěn)慢，有全國布局，有區(qū)域深耕，如聯(lián)東U谷開辟粵浦科技新賽道。
園區(qū)是地方經(jīng)濟發(fā)展模式的縮影，在傳統(tǒng)工業(yè)化時代，價格成本是推動園區(qū)興起和發(fā)展的關鍵要素。珠三角世界工廠的起步也正是依托低成本的土地、勞動力、材料能源等，承接日本、亞洲四小龍的產(chǎn)業(yè)轉移，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展的原始積累，大量的家庭作坊、村級園區(qū)成為珠三角嵌入全球產(chǎn)業(yè)鏈的“齒輪”。
智綱智庫雙三角模型隨著經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變，土地、人工等低成本要素作用的重要性逐漸下降，尤其是在高質量發(fā)展新的背景下，園區(qū)經(jīng)濟正逐步進入創(chuàng)新驅動的新時代，技術、市場、人才（已不是原來的普通人工）成為新的競爭力。
在創(chuàng)新驅動的發(fā)展時代背景下，擁有產(chǎn)業(yè)基礎、創(chuàng)新要素、主題特色、產(chǎn)學研環(huán)境的園區(qū)，將成為經(jīng)濟下半場的生力軍。如何結合自身條件，在新園區(qū)經(jīng)濟時代補齊短板、找準創(chuàng)新的發(fā)力點至關重要。
智綱智庫近幾年探索的國際資源整合，正是以“技術”為突破，立足國內(nèi)在市場規(guī)模、應用轉化等方面的優(yōu)勢，為國內(nèi)國際的技術資源整合搭建“橋梁”，促進產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。
招商是所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商和地方政府的核心痛點，在競爭激烈的外部招商態(tài)勢下，需要探索新的市場化路徑和商業(yè)化邏輯，從原來的眼光向外三招三引，逐漸關注自身產(chǎn)業(yè)培育升級：
· 對內(nèi)——通過傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的聚集、升級，新產(chǎn)業(yè)的培育、發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)基礎和發(fā)展根基；· 對外——產(chǎn)業(yè)轉移承接，先有螞蟻軍團，后有獅子大象，共同構筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鏈條和體系。
村村點火、戶戶冒煙是第一代工業(yè)經(jīng)濟的生動寫照，隨著管理和發(fā)展的需要，通過政府的引導，推動相關產(chǎn)業(yè)聚集、共同發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)入園”形成同類或相關行業(yè)的發(fā)展平臺，不論是獅子大象還是螞蟻軍團，都逐步通過行業(yè)的聚合形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
由于產(chǎn)業(yè)自身的不斷升級迭代和轉型發(fā)展，園區(qū)也需要不斷地與時俱進，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，裝入新的產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容，如何獲得新的產(chǎn)業(yè)成為所有園區(qū)以及區(qū)域發(fā)展的痛點。
目前政府推進的鏈長制，通過一條產(chǎn)業(yè)鏈、一名主要領導、一個個工作組、一批園區(qū)、一支產(chǎn)業(yè)基金等方式，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的優(yōu)化整合探索了新的操作路徑。
各地鏈長制推出時間（圖片來源國開聯(lián)研究中心）以鏈長制為抓手，在產(chǎn)業(yè)基礎初步形成的園區(qū)和區(qū)域，著重通過補鏈、強鏈，延長產(chǎn)業(yè)鏈、拓寬產(chǎn)業(yè)幅等強化產(chǎn)業(yè)上下游的整合，構筑產(chǎn)業(yè)競爭力。
同時，以“鏈主”型的龍頭企業(yè)牽頭進行產(chǎn)業(yè)整合，通過樹立區(qū)域品牌、建立行業(yè)標準、搭建產(chǎn)業(yè)公共服務平臺、原材料統(tǒng)一采購、關鍵環(huán)節(jié)集中攻關、市場價格行業(yè)指導等方式，減少區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無序性和盲目性，提升行業(yè)整體發(fā)展質量。
在此過程中，圍繞產(chǎn)業(yè)升級需要，培育孵化原有產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)或儲備發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，也成為園區(qū)經(jīng)濟搶占下一輪發(fā)展的重點，通過圍繞產(chǎn)業(yè)構筑的產(chǎn)服、產(chǎn)融、產(chǎn)教、產(chǎn)城等方式做大做強產(chǎn)業(yè)動能，賦能園區(qū)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
智綱智庫提出的“產(chǎn)智融府協(xié)”模式，正是通過搭建五方合作平臺，以園區(qū)或區(qū)域為載體，對存量產(chǎn)業(yè)進行整合，對增量產(chǎn)業(yè)進行孵化，促進經(jīng)濟的高質量創(chuàng)新發(fā)展。
在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，入園企業(yè)和園區(qū)只是普通的客戶關系。在新發(fā)展模式和互聯(lián)網(wǎng)思維的引導下，入園企業(yè)未來將逐漸與園區(qū)主體形成一種合作共贏的伙伴關系，企業(yè)發(fā)展好會助推園區(qū)發(fā)展，園區(qū)服務和配套做好會促進企業(yè)發(fā)展，雙方相輔相成，成為一個相互促進的合作伙伴關系和命運共同體。如張江高科的房東+股東模式，與企業(yè)共贏。
園區(qū)經(jīng)濟本身具有鮮明地域性，在傳統(tǒng)發(fā)展思路中，產(chǎn)業(yè)的興起要么是依托本地資源，要么是立足原有基礎（如計劃經(jīng)濟的國企及國企改制分拆等），要么是機會性地承接國外或發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉移，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展存在明顯的路徑依賴。
近年來，新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，彎道超車道的案例也不斷涌現(xiàn)，譬如以“飛地”模式發(fā)展的深汕合作區(qū)，通過深度對接深圳產(chǎn)業(yè)轉移，打造深圳第“10+1”區(qū)等，包括南京和淮安共建的寧淮合作區(qū)也屬于此類。
深汕合作區(qū) | 圖源：網(wǎng)絡以人才飛地、反向飛地、區(qū)域協(xié)作、共建園區(qū)等方式，通過打通欠發(fā)達地區(qū)和發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人才、資金的“內(nèi)外循環(huán)”，實現(xiàn)相互促進。
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，無論是政府還是園區(qū)管理公司，其職責更多的承擔城市社會管理或者物業(yè)租賃時的維護管理，園區(qū)管理方和企業(yè)方的關系較為簡單松散。
這種關系有點像傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)中業(yè)主跟物業(yè)管理公司。不過，這幾年有個很有意思的現(xiàn)象，就是地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理板塊紛紛獨立上市，并且很多物業(yè)公司的市值相當甚至超過開發(fā)板塊的市值，其背后是資本對“地產(chǎn)后服務”市場的長期看好。
在園區(qū)中也是同樣的道理，在硬件的開發(fā)建設達日趨飽和的時代，軟性的生態(tài)、服務、運營，具有更多的服務內(nèi)容和想象空間。
以市場化園區(qū)為例，根據(jù)相關機構的測算，2002年入市之后，園區(qū)載體與房地產(chǎn)一起繁榮，但從2013年開始，重資產(chǎn)園區(qū)開發(fā)增長率已經(jīng)開始下降，而運營服務則是一個向上快速增長的曲線，預計到2025年會是增長率的高點。
園區(qū)的第二曲線 | 圖源：火花園區(qū)智略對于園區(qū)的運營，企業(yè)數(shù)量是基礎，企業(yè)質量是核心，而圍繞企業(yè)的生態(tài)賦能是關鍵，如何服務好產(chǎn)業(yè)企業(yè)將成為園區(qū)發(fā)展的重中之重，空間載體未來將更可能成為產(chǎn)業(yè)集聚的媒介而已。
在生態(tài)賦能的過程中，入園企業(yè)將逐漸與園區(qū)合作共贏，企業(yè)的發(fā)展會助推園區(qū)發(fā)展，園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務和投資反過來促進企業(yè)發(fā)展，相互形成一個合作伙伴和產(chǎn)業(yè)命運共同體。
基于整個園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，不同于過去類房地產(chǎn)的傳統(tǒng)“高周轉”的開發(fā)模式，未來具有長久生命力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式將可能會有以下幾種：
產(chǎn)業(yè)的引入對投資方來說是難啃的“硬骨頭”，政府為了吸引投資方，采取肥瘦搭配的方式，將能夠快速變現(xiàn)的住宅、公寓等土地與需要長線經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)進行搭配，通過快速銷售的回籠資金減輕經(jīng)營性資產(chǎn)沉淀資金壓力，實現(xiàn)以短養(yǎng)長。
短線是住宅、公寓、酒店、工程等收益能夠快速銷售去化的產(chǎn)品是短線收益的重點，需要通過住宅、公寓、酒店等可銷售型產(chǎn)品的資金回籠，或者通過相關的政府工程、礦產(chǎn)等方式，形成滿足企業(yè)可以投資回現(xiàn)的產(chǎn)品。
長線是產(chǎn)業(yè)、文旅、康養(yǎng)等經(jīng)營收益長線主要是部分自持的新興產(chǎn)業(yè)總部，商務辦公、文旅康養(yǎng)等，由于有短線現(xiàn)金流平衡利潤，長線經(jīng)營壓力會減輕，需要和政府和相關方合作，形成持續(xù)的造血能力和資金回流。
代表企業(yè)：華夏幸福、金茂、招商蛇口、星河控股、金科產(chǎn)業(yè)。
在行業(yè)政策、市場、土地存量等多重因素影響下，以開發(fā)為主導無法支持企業(yè)高速發(fā)展，在此背景下企業(yè)希冀改變開發(fā)商的單一形象，向運營服務商、全產(chǎn)業(yè)鏈投資商等轉變，布局產(chǎn)業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)投資、謀求商業(yè)模式的轉型和升級。
以租賃物業(yè)為基礎提供“一站式解決方案”很多存量物業(yè)經(jīng)濟效應差苦于難以轉型，與此同時中小企業(yè)需要辦公場地，尤其是個性化的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司，發(fā)展商將這些廠房、舊建筑改建成創(chuàng)意辦公區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各類功能性園區(qū)，并提供全價值鏈一站式服務解決方案，實現(xiàn)物業(yè)價值重構。
以租金差為主收入構成多元化在收入形式上，物業(yè)租金差是主要收入，同時在管理服務收入、信息服務收入以及股權投資收益方面提升。此外依托園區(qū)平臺，設立產(chǎn)業(yè)基金，引入風險資本，建立銀企戰(zhàn)略合作關系，采取直接、引入、協(xié)助投資相結合的方式，獲取產(chǎn)業(yè)投資收益。
以孵化為內(nèi)核向價值型園區(qū)轉型以特定產(chǎn)業(yè)為主導，致力于科技園區(qū)開發(fā)運營、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長服務、科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新整合發(fā)展等方向。為高新技術中小企業(yè)提供物業(yè)服務、創(chuàng)業(yè)服務、資本服務以及國際交流平臺等不同維度的孵化平臺，助力園區(qū)由物業(yè)型向價值型轉變。
代表企業(yè)：錦和商業(yè)、德必集團、智匯park、啟迪、東軟股份、東湖高新。
金融機構與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合，構建以資本為核心，充分發(fā)揮雙方資本運作端和實體開發(fā)端的優(yōu)勢，充分借助資本的力量，降低企業(yè)負債，實現(xiàn)互利共贏。
小股操盤依托規(guī)范化的運營，吸引民間資本、國外財團等金融機構投資，與金融機構合作，發(fā)起項目開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金及REITs基金等，小股操盤，減少自有資金占有率，獲取項目操盤權。
收并購與自建并行構建高效率的管理系統(tǒng)，減少項目上人力投資，降低企業(yè)成本，構建高效的運營服務體系以重資產(chǎn)切入市場，依托良好的服務體系，做輕資產(chǎn)輸出，逐步構建收并購與自建并行的業(yè)務體系。
產(chǎn)業(yè)鏈招商聯(lián)合民間資本、金融銀行、外國財團等資本力量， 對產(chǎn)業(yè)鏈終端龍頭企業(yè)進行投資，通過綁定龍頭企業(yè)提供訂單，吸引產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，一方面助力園區(qū)招商，另一方面引領行業(yè)發(fā)展趨勢。
代表企業(yè)：凱德、普洛斯、黑石、華平資本&東久中國、高瓴資本&天集產(chǎn)城、金地威新。（完）
