財(cái)聯(lián)社6月7日訊（記者 周曉雅）公募REITs再現(xiàn)自購(gòu)現(xiàn)象，但從年內(nèi)表現(xiàn)來(lái)看，公募REITs仍待收復(fù)失地。

6月7日，建信基金宣布，旗下子公司建信資本通過(guò)上交所交易系統(tǒng)以二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式進(jìn)行基金份額的增持，自公告之日起至2023年12月31日，擬繼續(xù)增持不超過(guò)金額5000萬(wàn)元。

除了子公司增持，建信基金還表示，該基金原始權(quán)益人的控股股東中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中發(fā)展集團(tuán)”）或其相關(guān)方意向適時(shí)以二級(jí)市場(chǎng)買入、集中競(jìng)價(jià)交易等方式增持該基金份額。同時(shí)披露了該項(xiàng)目近期招租工作進(jìn)展。

同日，中航基金宣布自購(gòu)旗下的公募REITs。中航基金表示，計(jì)劃使用固有資金增持中航京能光伏REIT的基金份額，增持金額不超過(guò)3000萬(wàn)元，增持方式同樣是二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式，自公告之日起12個(gè)月內(nèi)擇機(jī)實(shí)施增持計(jì)劃。

華夏基金也在同日宣布，華夏中國(guó)交建REIT得到基金原始權(quán)益人進(jìn)一步增持?；鹪紮?quán)益人中交投資及中交二航局?jǐn)M合計(jì)增持份額數(shù)量3.42億份。

而在前一日，因退租事宜備受市場(chǎng)關(guān)注的華安張江光大園REIT也得到增持。張江高科宣布，擬委托證券公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)以包括但不限于設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃等形式通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持華安張江光大園REIT，增持價(jià)格不高于華安張江光大園REIT此次擴(kuò)募發(fā)行價(jià)格，增持金額不超過(guò)人民幣1億元。

早在5月初，華夏基金已宣布以固有資金投資旗下的華夏中國(guó)交建REIT。中信建投基金則是發(fā)布原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人增持基金份額計(jì)劃的公告。

一系列動(dòng)作的背后，截至目前，27只公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)仍低迷，年內(nèi)累計(jì)跌幅最大超27%，各方當(dāng)事人出手自購(gòu)能否挽回頹勢(shì)？

建信中關(guān)村REIT年內(nèi)被增持超7000萬(wàn)

建信基金表示，建信資本此輪增持主要是基于對(duì)該基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，支持該基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。此次增持計(jì)劃不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，將根據(jù)基金交易價(jià)格波動(dòng)情況及二級(jí)市場(chǎng)整體趨勢(shì)，擇機(jī)實(shí)施增持計(jì)劃。

前述公告顯示自2023年4月21日起至2023年6月6日，建信資本已通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)分次買入金額約2700萬(wàn)元。而自公告之日起至2023年12月31日，擬繼續(xù)增持不超過(guò)金額5000萬(wàn)元。

對(duì)此，建信基金表示，基于對(duì)該基金及底層資產(chǎn)的認(rèn)可，增持主體前期已實(shí)施增持，增持期間，公募基金未籌劃或者披露可能影響基金價(jià)格的重大事項(xiàng)。前期及本次增持計(jì)劃符合相關(guān)法律法規(guī)及上交所業(yè)務(wù)規(guī)則等有關(guān)規(guī)定。后續(xù)將根據(jù)相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行本計(jì)劃的信息披露義務(wù)。

除了子公司以外，該基金原始權(quán)益人的控股股東也有“護(hù)盤”意向。建信基金稱，該基金原始權(quán)益人的控股股東中發(fā)展集團(tuán)或其相關(guān)方意向適時(shí)以二級(jí)市場(chǎng)買入、集中競(jìng)價(jià)交易等方式增持該基金基金份額。

該機(jī)構(gòu)補(bǔ)充，中發(fā)展集團(tuán)或其相關(guān)方意向的增持基于對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可。截至目前，增持方案還需履行原始權(quán)益人的控股股東的決策程序，完成后將繼續(xù)按照法律法規(guī)及基金合同的相關(guān)規(guī)定履行信披義務(wù)。

另外，中關(guān)村軟件園的最新招租情況也得以披露。建信基金表示，2023年以來(lái)，中發(fā)展集團(tuán)和原始權(quán)益人暨運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)中關(guān)村軟件園公司全力調(diào)配資源，大力開(kāi)展客戶推薦工作，做好新客戶的開(kāi)發(fā)，全力保障租賃工作平穩(wěn)進(jìn)行。

自2023年4月22日披露交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告起，至2023年6月6日，該基金持有的中關(guān)村軟件園項(xiàng)目累計(jì)完成簽署租賃意向書面積為9900平方米，后續(xù)將積極推動(dòng)相關(guān)意向客戶簽訂正式租賃協(xié)議。

此外，目前與11家意向租戶進(jìn)行了接洽、溝通，租賃意向書的簽署正在商談中。另外，中關(guān)村軟件園項(xiàng)目還儲(chǔ)備、對(duì)接了多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)客戶，包括軟件開(kāi)發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)安全及其他科技類企業(yè)等，意向需求超過(guò)4.26萬(wàn)平方米，均在緊密跟蹤中。

事實(shí)上，建信中關(guān)村REIT一季報(bào)中披露的招租情況一度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。該基金一季報(bào)顯示，截至2023年3月31日，該基金對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司出租率為68.47%，較去年四季度末的81.29%出租率有明顯下滑，而租金收入是該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的主要營(yíng)收來(lái)源。

4只公募REITs近2日宣布增持

同樣地，中航基金的自購(gòu)也是基于對(duì)中航京能光伏REIT及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，支持該基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

具體的增持方式與建信基金一樣，另外，中航基金的增持計(jì)劃也不設(shè)定價(jià)格區(qū)間。值得注意的是，中航基金承諾，本次增持的基金份額持有期限不少于 6 個(gè)月。

華夏基金表示，中交投資及中交二航局將通過(guò)上交所交易系統(tǒng)以集中競(jìng)價(jià)交易方式進(jìn)行增持。本次增持不設(shè)增持價(jià)格區(qū)間，增持主體將根據(jù)基金交易價(jià)格波動(dòng)情況及二級(jí)市場(chǎng)整體趨勢(shì)，擇機(jī)實(shí)施增持計(jì)劃。

前述兩位增持主體此次擬增持的不超3.42億份額，占基金已發(fā)行基金總份額的3.42%。其中，中交投資擬增持不超過(guò)2.28億份，占比2.28%；中交二航局?jǐn)M增持不超過(guò)1140萬(wàn)份，占比1.14%。

華夏基金表示，將2023年6月7日起12個(gè)月內(nèi)增持，此次增持基金份額在此次增持計(jì)劃實(shí)施期間及增持計(jì)劃實(shí)施期間屆滿后6個(gè)月內(nèi)不會(huì)通過(guò)大宗、協(xié)議轉(zhuǎn)讓或競(jìng)價(jià)交易等方式進(jìn)行減持。

此前，華夏中國(guó)交建REIT曾在去年12月6日起6個(gè)月內(nèi)，也被該基金原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人中交資本控股以自有資金或自籌資金通過(guò)上交所交易系統(tǒng)以集中競(jìng)價(jià)交易方式增持基金份額。對(duì)此，華夏基金表示，該增持計(jì)劃已實(shí)施完畢，截至6月7日，中交資本控股累計(jì)持有本基 金基金份額1226.94萬(wàn)份（包含增持計(jì)劃外自愿增持份額269,419份），占該基金已發(fā)行份額總數(shù)的1.23%。

華安張江光大園REIT則將迎來(lái)年內(nèi)第三輪增持。 此次增持基金份額的價(jià)格不高于華安張江光大園REIT此次擴(kuò)募發(fā)行價(jià)。

年內(nèi)仍待收復(fù)失地

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，公募REITs頻頻被增持的背后，相關(guān)當(dāng)事主體提振市場(chǎng)信心的意圖明顯，不過(guò)從年內(nèi)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，公募REITs年初以來(lái)仍集體告負(fù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，11只公募REITs年內(nèi)累計(jì)跌超10%，其中3只的累計(jì)跌幅更是超過(guò)20%。

對(duì)此，中金公司最新研報(bào)提到，當(dāng)前估值水平已趨于理性，部分項(xiàng)目配置價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，但要留意項(xiàng)目業(yè)績(jī)修復(fù)不及預(yù)期、市場(chǎng)擴(kuò)容進(jìn)度不及預(yù)期、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率大幅上行等風(fēng)險(xiǎn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，5月產(chǎn)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)為-5.87%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)為-3.83%。場(chǎng)內(nèi)日均成交額環(huán)比-37.39%，日均換手率進(jìn)一步下降至0.59%，月度大宗交易額受拋售情緒影響進(jìn)一步上升0.9億元至3.3億元，賺錢效應(yīng)和流動(dòng)性缺失使C-REITs市場(chǎng)情緒指標(biāo)5月內(nèi)均處于20以下的低迷區(qū)間。

估值方面，中金公司測(cè)算，2023年基金管理人預(yù)測(cè)加權(quán)平均現(xiàn)金分派率（年化）為7.0%，5月末P/NAV倍數(shù)為1.04（相對(duì)4月末的1.08進(jìn)一步下降），產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)P/NAV均降至歷史一倍標(biāo)準(zhǔn)差以下，與2年前市場(chǎng)起步初期相仿。

本文源自財(cái)聯(lián)社記者 周曉雅