借力ABS

券商多方位“錨定”萬(wàn)億公募REITs

中國(guó)基金報(bào)記者 閆晶瀅 莫琳

隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)“上新”擴(kuò)容，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)包括銀行、券商、保險(xiǎn)等正通過(guò)多方面渠道積極布局。

“與銀行、保險(xiǎn)不同的是，券商資管憑借自身優(yōu)勢(shì)，從REITs的生產(chǎn)到發(fā)行、銷(xiāo)售形成了更有價(jià)值的產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，或許更希望將公募REITs作為長(zhǎng)期有價(jià)值的資產(chǎn)進(jìn)行投資。而銀行也許很希望通過(guò)REITs來(lái)盤(pán)活部分客戶的資產(chǎn)?！敝行沤ㄍ蹲C券相關(guān)研究人員告訴中國(guó)基金報(bào)記者。在他看來(lái)，券商已經(jīng)成為公募REITs投融資業(yè)務(wù)中重要的參與者。

數(shù)據(jù)顯示，截至11月11日，目前已上市及獲批的23只公募REITs產(chǎn)品中，有4只由券商資管子公司擔(dān)任基金管理人，18只由券商及券商資管擔(dān)任ABS計(jì)劃管理人，參與度持續(xù)提升。

與此同時(shí)，近期，公募REITs領(lǐng)域利好政策頻出，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、稅收優(yōu)惠等政策支持不斷向市場(chǎng)釋放出積極信號(hào)。多名業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs市場(chǎng)發(fā)展即將邁入探索規(guī)?；?、高質(zhì)量發(fā)展的新階段，萬(wàn)億市場(chǎng)值得期待。

ABS領(lǐng)域積淀深厚深度參與公募REITs發(fā)行

作為與資本市場(chǎng)聯(lián)系最為緊密的金融機(jī)構(gòu)，券商憑借優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在公募REITs中大展身手。

在產(chǎn)品發(fā)行方面，由于目前業(yè)內(nèi)共有12家券商/券商資管子公司具有公募牌照，可直接擔(dān)任公募REITs的管理人。目前，國(guó)泰君安資管、華泰證券資管、浙商資管三家已搶先試水。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月11日，已上市及已獲批的公募REITs產(chǎn)品共有23只，其中由券商資管作為基金管理人的產(chǎn)品有4只。其中，浙商資管參與的浙商滬杭甬REIT系業(yè)內(nèi)首批上市項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模43.6億元，于2021年6月上市。

國(guó)泰君安資管發(fā)行國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT兩只產(chǎn)品，均于上月上市，獲得市場(chǎng)好評(píng)。華泰證券資管則于近日推出華泰江蘇交控REIT，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)下高速公路REITs新高。

據(jù)國(guó)泰君安資管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于券商及資管公司而言，其開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)與公募基金等機(jī)構(gòu)存在一定的差異性。公募REITs的發(fā)行工作，實(shí)質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO，包括了資產(chǎn)篩選、產(chǎn)品文件申報(bào)和發(fā)行上市等環(huán)節(jié)，從整個(gè)業(yè)務(wù)流程看更多地是一個(gè)類(lèi)投行業(yè)務(wù)。

除直接發(fā)行產(chǎn)品外擔(dān)任基金管理人外，證券公司在公募REITs業(yè)務(wù)中還可以擔(dān)任ABS計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等角色。憑借資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)股權(quán)業(yè)務(wù)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，券商在公募REITs的項(xiàng)目發(fā)掘、推進(jìn)、落地、上市等方面可全方位“保駕護(hù)航”。

中國(guó)基金報(bào)記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已上市及獲批的23只公募REITs產(chǎn)品中，有18只由券商/券商資管作為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人，占比近八成。其中，4只券商資管發(fā)行項(xiàng)目均同時(shí)擔(dān)任基金管理人及管理人。

“資產(chǎn)證券化類(lèi)業(yè)務(wù)本身是券商以及券商資管的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，證券公司在ABS領(lǐng)域的多年業(yè)務(wù)積淀和客戶儲(chǔ)備將賦予券商及資管更大的展業(yè)優(yōu)勢(shì)。”國(guó)泰君安資管負(fù)責(zé)人介紹，擁有公募業(yè)務(wù)資格的券商系資管公司在公募REITs業(yè)務(wù)中可以擔(dān)任基金管理人及計(jì)劃管理人，能夠有效進(jìn)行投資、投行業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)的完美銜接，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)規(guī)則下優(yōu)勢(shì)顯著。

實(shí)際上，無(wú)論是公募REITs還是ABS，底層資產(chǎn)在證券化后，底層資產(chǎn)的穩(wěn)定性都與發(fā)行人的資質(zhì)息息相關(guān)。公募REITs和ABS一樣是依靠底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為投資者提供收益來(lái)源，對(duì)資產(chǎn)的判斷能力是維持業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵，而這正是券商投行的優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)所在。

從目前項(xiàng)目情況看，除了券商資管優(yōu)勢(shì)明顯外，旗下?lián)碛泄蓟鹱庸镜娜桃嗑邆湎劝l(fā)優(yōu)勢(shì)。例如，華夏基金已通過(guò)/上市的5只公募REITs，均由中信證券擔(dān)任專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人。中金基金的3只公募REITs，也同樣由中金公司擔(dān)任專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人。

公募REITs持續(xù)擴(kuò)容

萬(wàn)億藍(lán)?？善?/strong>

歷經(jīng)近一年半的穩(wěn)定運(yùn)行，公募REITs已經(jīng)對(duì)擴(kuò)大有效投資形成了良好的示范效應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，已上市的公募REITs共募集資金618億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資額超過(guò)3300億元。近日，證監(jiān)會(huì)更是頻頻下發(fā)政策，推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。

據(jù)了解監(jiān)管部門(mén)將重點(diǎn)從五方面入手，繼續(xù)推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地，促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資。具體包括：

1、推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，形成規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)；

2、鼓勵(lì)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，推動(dòng)解決民企參與試點(diǎn)存在的困難和問(wèn)題，盡快推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目落地；

3、盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)；

4、借鑒境外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)情推動(dòng)REITs專(zhuān)項(xiàng)立法，完善法治基礎(chǔ)，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展；

5、優(yōu)化配套支持政策，推動(dòng)全國(guó)社?；稹⒒攫B(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，為盤(pán)活存量資產(chǎn)提供中長(zhǎng)期資金支持。

事實(shí)上，已上市的公募REITs產(chǎn)品中，有5只已提交了擴(kuò)募申請(qǐng)并獲受理，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT。據(jù)悉，5家基金公司正在抓緊籌備存量項(xiàng)目擴(kuò)募事宜，最快或在年底前落地。

一系列政策利好正在逐一落地，券商相關(guān)行業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)該業(yè)務(wù)的未來(lái)充滿憧憬。

華泰證券資管相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中國(guó)作為基建大國(guó)，巨量的基礎(chǔ)設(shè)施投資和龐大的消費(fèi)市場(chǎng)為C-REITs提供了堅(jiān)實(shí)的底座。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，短期來(lái)看，2023年末上市60只、市值1500億是比較確切的預(yù)期，未來(lái)3-5年，萬(wàn)億市場(chǎng)更值得期待。

類(lèi)似地，華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬亦表示，“國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，百萬(wàn)億級(jí)的資產(chǎn)，而且現(xiàn)在每年有20萬(wàn)億左右的新增投資，這些都將是公募REITs底層資產(chǎn)來(lái)源，預(yù)計(jì)未來(lái)公募REITs市場(chǎng)將達(dá)到十萬(wàn)億級(jí)的體量?！?/p>REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)或?qū)⒄{(diào)整

經(jīng)過(guò)將近一年半的穩(wěn)定運(yùn)行，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不斷規(guī)范、監(jiān)管體系不斷完善、投資者教育成果顯著，公募REITs已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)投資者認(rèn)可和接受的產(chǎn)品，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，是時(shí)候進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)以滿足各市場(chǎng)參與主體對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的訴求，增強(qiáng)城市建設(shè)、舊房改造資金的市場(chǎng)化配置。同時(shí)，在監(jiān)管體系不斷成熟、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不斷積累的基礎(chǔ)上，逐漸完善審核尺度和優(yōu)化注冊(cè)制度，直至完全市場(chǎng)化。

中信資本房地產(chǎn)部管理合伙人兼聯(lián)席主管朱瑞生認(rèn)為，從市場(chǎng)側(cè)來(lái)看，將更多類(lèi)別的資產(chǎn)納入到REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍中來(lái)，使其成為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)退出的可行路徑，可以有效激發(fā)市場(chǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資的熱情，更好地為經(jīng)濟(jì)“托底”；也能引導(dǎo)更多的不動(dòng)產(chǎn)持有者把注意力聚焦在經(jīng)營(yíng)上來(lái)，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)水平和專(zhuān)業(yè)化程度。

在他看來(lái)，目前我們的公募REITs產(chǎn)品尚處于試點(diǎn)階段，發(fā)行門(mén)檻較高、審核較為嚴(yán)格，在國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)和交易所的層層把關(guān)之下，現(xiàn)階段市場(chǎng)上流通產(chǎn)品，無(wú)論是基礎(chǔ)資產(chǎn)的原始權(quán)益人資質(zhì)，還是標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，亦或是發(fā)行承銷(xiāo)主體的專(zhuān)業(yè)度，各方面基本都是按照較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核的，所以屬于特定階段嚴(yán)格篩選的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這應(yīng)當(dāng)是我國(guó)現(xiàn)階段REITs產(chǎn)品的最顯著特征和最明顯優(yōu)勢(shì)。

但目前試點(diǎn)的范圍限定較多，還僅僅集中在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、保障性住房等方面，相對(duì)于整個(gè)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)模來(lái)說(shuō)，占比較小，比如核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)、核心位置的辦公樓、長(zhǎng)租公寓等，都是存量規(guī)模更大、社會(huì)效益更高、資金需求更旺盛的資產(chǎn)類(lèi)別。所以業(yè)界強(qiáng)烈呼吁下一步盡快將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs的試點(diǎn)范圍，以滿足各市場(chǎng)參與主體對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的訴求，增強(qiáng)城市建設(shè)、舊房改造資金的市場(chǎng)化配置。

興業(yè)研究分析師臧運(yùn)慧也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。據(jù)他介紹，國(guó)外公募REITs普遍是公司制和信托制，并進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法規(guī)定稅收與分紅掛鉤，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。且國(guó)外REITs不動(dòng)產(chǎn)范圍廣泛，辦公、酒店、零售、公寓、醫(yī)療、工廠、物流倉(cāng)儲(chǔ)等，基本都是產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。但從實(shí)證數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)外REITs底層資產(chǎn)的估值波動(dòng)性很大，帶來(lái)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)也很大。相較之下，目前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為REITs試點(diǎn)范圍是相對(duì)謹(jǐn)慎的選擇。

他認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管制度下，既要做到稅收合理、又要實(shí)現(xiàn)REITs公募化，國(guó)內(nèi)目前這種“基金+專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的上層構(gòu)架是最合適的。未來(lái)仍然存在REITs專(zhuān)門(mén)立法的空間。他向記者透露，REITs專(zhuān)門(mén)立法已納入監(jiān)管討論范疇，以改善稅收機(jī)制，屆時(shí)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一并有調(diào)整可能。

公募REITs火熱后分化

券商長(zhǎng)期樂(lè)觀也關(guān)注估值

中國(guó)基金報(bào)記者 劉明 趙心怡

A股市場(chǎng)仍然震蕩，發(fā)展初期的公募REITs受到追捧，不少券商資管積極參與投資，尤其REITs打新火爆。目前來(lái)看，今年已公開(kāi)發(fā)行的11只REITs產(chǎn)品吸引了近萬(wàn)億資金追捧，由此已獲批及成立的公募REITs達(dá)到23只，其中20只已上市。上市后，二級(jí)市場(chǎng)上，不少券商和券商資管也積極參與，但對(duì)于大漲后的部分高估品種，也表露出謹(jǐn)慎態(tài)度。

券商積極參與公募REITs一二級(jí)市場(chǎng)投資

11月10日，中金安徽交控REIT發(fā)布比例配售公告，該基金公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為6000萬(wàn)份，配售比例為5.95%；另外網(wǎng)下投資者配售比例為2.94%。雖然比今年前10只的公眾配售比例明顯提高，但仍然不到10%，資金仍在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行階段追捧打新。包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售、網(wǎng)上公眾配售認(rèn)購(gòu)資金合計(jì)超600億元。而11月初成立的華泰江蘇交控REIT，發(fā)行時(shí)更是有921億資金火熱認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)上公眾投資者配售比例不到1%。

不論是一級(jí)發(fā)行還是在上市之后，券商都在積極參與。以最新發(fā)行成立的中金安徽交控REIT來(lái)看，發(fā)行的戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售，都有大量的券商和券商資管參與。戰(zhàn)略配售名單中有光證資管、中金財(cái)富證券、招商證券、華金證券資管、華安證券、國(guó)元證券等；網(wǎng)下配售機(jī)構(gòu)中包括中泰證券、西部證券、東方證券、山西證券、國(guó)海證券、中信建投證券、華泰證券等等。

在REITs上市之后，券商及券商資管也踴躍投資。以交投相對(duì)活躍、場(chǎng)內(nèi)流通市值相對(duì)較大的華夏中國(guó)交建REIT、平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT等來(lái)看。今年半年報(bào)當(dāng)中，華夏中國(guó)交建REIT的前十大持有人當(dāng)中，華金證券資管計(jì)劃、申萬(wàn)宏源證券現(xiàn)身其中；平安廣州廣河REIT的前十大持有人當(dāng)中，券商和券商資管更是占據(jù)7席，東興證券、銀行證券、中金公司、廣發(fā)證券、中信建投證券等都持有；中金普洛斯REIT的前十大持有人包括中金公司、華金證券資管和中信證券。

多方信息顯示，中信證券、華金證券等都有成立專(zhuān)門(mén)投資于公募REITs的產(chǎn)品，在配售名單和REITs中報(bào)持有人當(dāng)中，這兩家券商資管產(chǎn)品都有出現(xiàn)，其他券商目前以自有資金投資出現(xiàn)較多。

華發(fā)集團(tuán)旗下企業(yè)華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理杜鵬日前在接受中國(guó)基金報(bào)記者采訪時(shí)表示，華金證券目前將公募REITs為投資方向的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)定位為公司的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)，區(qū)別于其他大券商主要在投行端開(kāi)拓公募REITs業(yè)務(wù)，華金證券是在投資端切入的，團(tuán)隊(duì)近20人專(zhuān)注在公募REITs的投研、市場(chǎng)等工作中。

杜鵬說(shuō)，在去年公募REITs市場(chǎng)開(kāi)閘時(shí)，就開(kāi)始參與投資實(shí)操，包括一級(jí)戰(zhàn)配、網(wǎng)下和二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)、大宗交易等投資方式，以及質(zhì)押回購(gòu)等創(chuàng)新交易模式。截至到今年10月末，已設(shè)立了12支資管產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)投資公募REITs資產(chǎn)，從目前業(yè)績(jī)來(lái)看，遠(yuǎn)超同期（2021.7至2022.10）上證50、滬深300、中證500等權(quán)益指數(shù)表現(xiàn)。

杜鵬表示，管理資金均為長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金，契合公募REITs長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資理念，資金規(guī)模超過(guò)32個(gè)億，區(qū)別于大部分投資機(jī)構(gòu)主要是以戰(zhàn)配和網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y為主，華金證券這32個(gè)多億里將近80%是在二級(jí)市場(chǎng)參與的，應(yīng)該算是市場(chǎng)里主要的投資機(jī)構(gòu)。根據(jù)2022年中報(bào)披露，華金證券資管產(chǎn)品已成為華安張江、中金普洛斯、紅土鹽田港、華夏越秀等9只公募REITs的前十大流通股東。其中，華安張江、紅土鹽田港、華夏越秀等三只REITs的持倉(cāng)占比合計(jì)都超過(guò)10%，按照相關(guān)要求也披露了權(quán)益變動(dòng)公告，到現(xiàn)在為止，也是唯一一家觸發(fā)此類(lèi)公告的機(jī)構(gòu)投資人。

券商認(rèn)為資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、高分紅

利于改善投資組合

多家受訪的券商及券商資管認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)、高分紅、與股債相關(guān)性低、供不應(yīng)求等是公募REITs備受市場(chǎng)青睞的重要因素。

國(guó)泰君安資管公司表示，一是公募REITs有優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的支撐。公募REITs的底層資產(chǎn)都已經(jīng)成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目。

二是REITs具有強(qiáng)制分紅特點(diǎn)，能夠?yàn)橥顿Y人帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)的分紅回報(bào)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)規(guī)定及產(chǎn)品文件都明確約定了每年分配給投資者的比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%，且每年至少分配一次。這使得公募REITs投資人能夠每年都能夠獲得資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益帶來(lái)的現(xiàn)金分紅。

三是公募REITs是良好的資產(chǎn)配置選擇?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品，尤其是產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目具有良好的抗通脹性。同時(shí)，公募REITs與股債等金融資產(chǎn)的低相關(guān)性，可以進(jìn)一步優(yōu)化和改善投資組合的整體表現(xiàn)，為居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了新的金融產(chǎn)品選擇。

國(guó)泰君安資管公司認(rèn)為，REITs作為同時(shí)具有股和債屬性的產(chǎn)品，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)與收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，對(duì)追求穩(wěn)定收益的個(gè)人投資者也具有較大的吸引力。

華泰證券資管表示，從中國(guó)境內(nèi)REITs的特點(diǎn)看，中國(guó)境內(nèi)REITs期限長(zhǎng)，兼具權(quán)益和固定收益屬性，具有底層資產(chǎn)盈利能力穩(wěn)定、現(xiàn)金流預(yù)期明確且強(qiáng)制分紅等特性；從資產(chǎn)配置角度看，REITs價(jià)格走勢(shì)與股票、債券、大宗商品等傳統(tǒng)投資品種走勢(shì)相關(guān)性低，投資邏輯亦不同于傳統(tǒng)投資品種，因而可以有效降低投資組合風(fēng)險(xiǎn)，投資者可以將其作為分散化投資的新選擇。

從市場(chǎng)供求角度看，國(guó)內(nèi)REITs尚處于發(fā)展初期，已上市REITs產(chǎn)品均通過(guò)監(jiān)管?chē)?yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，且目前已上市REITs產(chǎn)品總規(guī)模和流通規(guī)模較小，難以滿足各類(lèi)資金的大規(guī)模投資需求。

杜鵬也表示，主要是兩方面因素導(dǎo)致，一方面是在目前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常復(fù)雜的大背景下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來(lái)越少，不管是對(duì)個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)配置難度越來(lái)越大，像公募REITs這類(lèi)資產(chǎn)透明度高、收益來(lái)源于底層資產(chǎn)現(xiàn)金流并幾乎全部給投資人分派的大類(lèi)資產(chǎn)就愈發(fā)受到青睞。

第二個(gè)層面就是目前公募REITs市場(chǎng)運(yùn)行一年多，整體發(fā)行量有限，但各類(lèi)投資資金配置需求持續(xù)提升，出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，所以帶來(lái)了當(dāng)前的火爆局面。

興業(yè)研究ABS及REITs高級(jí)分析師臧運(yùn)慧也認(rèn)為，一方面公募REITs兼具固收和權(quán)益雙重屬性，定期有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流分紅，這為公募REITs收益提供了基礎(chǔ)。同時(shí)，目前對(duì)首發(fā)上市公募REITs仍然存在審批要求，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)現(xiàn)金流分派率使得公募REITs的估值未上市就處于價(jià)格低點(diǎn)，一旦上市公募REITs會(huì)存在比較大的價(jià)格修正空間，這也造成了配售比例很低。

另一方面，二級(jí)市場(chǎng)交易相對(duì)活躍、流動(dòng)性強(qiáng)，目前為止已經(jīng)出現(xiàn)了兩輪明顯的漲跌，投資者可以通過(guò)價(jià)格波動(dòng)和公募REITs份額買(mǎi)賣(mài)獲得資本利得，操作得當(dāng)收益也比較可觀。此外，臧運(yùn)慧還提到：“由于處于業(yè)務(wù)初期，公募REITs規(guī)模仍然很小，供需失衡現(xiàn)象仍然存在，這也是公募REITs火爆的原因之一。”

適合有長(zhǎng)期穩(wěn)健資金

短期高估品種也需注意

REITs具有諸多優(yōu)點(diǎn)，在發(fā)行時(shí)備受資金追捧，上市之后漲跌也受關(guān)注。自去年首批上市以后，有過(guò)兩輪市場(chǎng)的波動(dòng)，不過(guò)今年以來(lái)也出現(xiàn)分化，有的產(chǎn)品出現(xiàn)明顯下跌，也有破發(fā)出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)3只漲幅超10%，卻也有6只跌超5%。有券商資管直言，部分REITs估值處于高位，四季度保持謹(jǐn)慎。

據(jù)杜鵬介紹，公募REITs的投資回報(bào)主要包括分紅收益和資產(chǎn)增值，由于其分紅的持續(xù)性和資產(chǎn)的長(zhǎng)期升值潛力，更需要長(zhǎng)期持有以獲取其合理回報(bào)。公募REITs適合長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資，投資人更多應(yīng)該關(guān)注公募REITs底層資產(chǎn)是否能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流并不斷增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于公司的管理能力及資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平等綜合結(jié)果體現(xiàn)出來(lái)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比是否高估，如果判斷高估了，那就相當(dāng)于提前透支了資產(chǎn)升值的空間，同時(shí)一定程度上對(duì)應(yīng)的分紅回報(bào)也會(huì)降低。

杜鵬表示，國(guó)際市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的投資收益非常亮眼，以美國(guó)成熟REITs市場(chǎng)為例，平均長(zhǎng)期回報(bào)率在10%左右，其中基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)等資產(chǎn)的REITs回報(bào)率更是高于平均水平。相信通過(guò)公募REITs投資國(guó)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，也同樣可以為投資者提供匹配中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的、能創(chuàng)造長(zhǎng)期收益的投資產(chǎn)品。

國(guó)泰君安資管公司認(rèn)為，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，有利于提升投資組合長(zhǎng)期收益水平，優(yōu)化投資配置，為機(jī)構(gòu)投資提供了一類(lèi)具備周期防御性的投資品種；對(duì)于公眾投資人，REITs作為新的投資品類(lèi)，為居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了新的選擇，且投資門(mén)檻較低，流動(dòng)性較強(qiáng)，可以滿足居民參與基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資的需求。

華泰證券資管表示，中國(guó)REITs產(chǎn)品適合有長(zhǎng)期資金規(guī)劃、追求相對(duì)穩(wěn)定收益且想進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置的投資者。

二級(jí)市場(chǎng)上，臧運(yùn)慧表示，到目前為止，REITs已經(jīng)出現(xiàn)了兩輪明顯的漲跌，去年11月至今年2月中旬，今年6月至9月都出現(xiàn)了不小的漲幅，但在2月中旬至5月末，10月至今也出現(xiàn)過(guò)明顯的下跌，投資者可以通過(guò)價(jià)格波動(dòng)和公募REITs份額買(mǎi)賣(mài)獲得資本利得，操作得當(dāng)收益也比較可觀。

中信證券睿馳1號(hào)資管計(jì)劃在今年三季報(bào)中表示，REITs市場(chǎng)由6月份解禁壓力得以緩釋而來(lái)的一輪短期上漲轉(zhuǎn)為震蕩盤(pán)整。隨著已上市品種擴(kuò)募推出和一級(jí)新發(fā)審核速度加快，REITs 市場(chǎng)需要時(shí)間消化前期估值。

中信證券睿馳1號(hào)投資主辦在季報(bào)中表示，與權(quán)益市場(chǎng)階段性底部不同，REITs 當(dāng)前市場(chǎng)品種數(shù)量較少，但也在產(chǎn)權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)別上存在分化，尤其是產(chǎn)權(quán) REIT 又回到估值高位，預(yù)期需要伴隨市場(chǎng)調(diào)整或一段時(shí)間消化，因此我們對(duì)四季度二級(jí)市場(chǎng)維持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)打新策略保持不變，在市場(chǎng)初期一級(jí)市場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)熱情短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變。

杜鵬表示，不是全部項(xiàng)目表現(xiàn)都好，個(gè)別項(xiàng)目也出現(xiàn)了破發(fā)，具體還要結(jié)合項(xiàng)目本身的基本面情況來(lái)分析，最終的投資需求還是要來(lái)源于項(xiàng)目本身。

編輯：艦長(zhǎng)