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本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌 4月7日，A股地產(chǎn)股出現(xiàn)久違的集體大漲。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意 東方財富數(shù)據(jù)顯示，截止午間收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)報14175.3點，漲幅2.59%，成交145.4億元，換手率1.11%。個股方面，粵泰股份、天?；?、中交地產(chǎn)、我愛我家、國創(chuàng)高新等均拉出漲停板。信達(dá)地產(chǎn)、特發(fā)服務(wù)、華發(fā)股份大漲超8%，招商蛇口漲超7%。有股民指出，這或與4月6日曝出的“私募魔女”李蓓言論有關(guān)。“目前地產(chǎn)股幾乎是‘十年一遇級別’的投資機(jī)會，大漲只是時間問題?！?在半夏投資最新發(fā)布的月報里，創(chuàng)始人李蓓預(yù)判，相對當(dāng)前的股價，一批房企存在3-10倍的上漲空間。4月7日午后，李蓓發(fā)文稱，“公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長時間，不過暫時還沒有感受到太多溫暖。因為持有的地產(chǎn)股大部分是港股，今天港股休市?！?/p>對于看好房地產(chǎn)，李蓓的判斷依據(jù)是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。以3年左右的中長期角度看，本輪供給側(cè)出清中，部分房企后續(xù)市場份額必大幅擴(kuò)張，它們的銷售規(guī)模大多會創(chuàng)出新高。加之房價進(jìn)入溫和上漲通道后利潤率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。在其看來，目前地產(chǎn)股與2016年年初的煤炭股相似。2016年2月5日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困發(fā)展的意見》（下稱“《意見》”），提出從2016年開始，用3-5年時間再退出產(chǎn)能5億噸左右、減量重組5億噸左右，較大幅度壓縮煤炭產(chǎn)能，適度減少煤礦數(shù)量。據(jù)媒體公開報道，自《意見》頒布、啟動煤炭行業(yè)供給側(cè)出清至2017年1月18日，煤炭采選板塊漲幅達(dá)24.31%。李蓓稱，本輪房地產(chǎn)的需求下滑更多，供給側(cè)出清同樣更加劇烈。在這樣的廣義庫存下滑速度面前，只要銷售低位企穩(wěn)，房價的企穩(wěn)上漲很快會到來。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)銷售端的確出現(xiàn)向好態(tài)勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現(xiàn)增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢。在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，官方對地產(chǎn)的信心、一季度龍頭房企不錯的業(yè)績，也是刺激地產(chǎn)股上揚的原因。4月6日，國家稅務(wù)總局局長王軍介紹，住房消費呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長17.9%?！肮俜奖響B(tài)地產(chǎn)回升的信號突出，也意味著后續(xù)政策將繼續(xù)扶持地產(chǎn)需求端基本面?！?李宇嘉稱。他認(rèn)為，自2021年下半年開始，地產(chǎn)在經(jīng)歷了企業(yè)爆雷、疫情沖擊、需求收縮等多方利空后，總量、預(yù)期不斷收縮，甚至過度調(diào)整，但當(dāng)前存在多重有利因素。一是去庫存之后，各大城市庫存消化周期并不高；二是內(nèi)外環(huán)境壓力下，更加重視內(nèi)需和內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)是重要一環(huán)。此外，恒大、融創(chuàng)的重組及新力預(yù)期退市的案例表明，市場化導(dǎo)向的結(jié)構(gòu)調(diào)整開啟，這對龍頭房企有利。未來在城鎮(zhèn)化、城市更新、改善時代到來等帶動下，房地產(chǎn)市場基本能保持每年10-12億平方米的需求，留下來的房企將最受益?！斑^度悲觀后必然存在修復(fù)和反彈的訴求，而政策助攻和基本面修復(fù)將加速這一趨勢?！?/p>值得一提的是，企業(yè)的分化仍持續(xù)加深。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，TOP30房企銷售額快速回升，TOP31-50房企則略顯疲軟。具體來看，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，較上年增長10.8%；TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長13.4%，增速最快。TOP31-50房企銷售額均值則較上年下降5.2%，TOP51-100房企銷售額均值同比增長5.4%。從房企發(fā)布的3月業(yè)績報看，部分房企也未迎來3月“小陽春”，銷售額同比下降甚至超50%。未來，行業(yè)分化、“剩者為王”的戲碼將更頻繁的上演。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意 東方財富數(shù)據(jù)顯示，截止午間收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)報14175.3點，漲幅2.59%，成交145.4億元，換手率1.11%。個股方面，粵泰股份、天?；?、中交地產(chǎn)、我愛我家、國創(chuàng)高新等均拉出漲停板。信達(dá)地產(chǎn)、特發(fā)服務(wù)、華發(fā)股份大漲超8%，招商蛇口漲超7%。有股民指出，這或與4月6日曝出的“私募魔女”李蓓言論有關(guān)。“目前地產(chǎn)股幾乎是‘十年一遇級別’的投資機(jī)會，大漲只是時間問題?！?在半夏投資最新發(fā)布的月報里，創(chuàng)始人李蓓預(yù)判，相對當(dāng)前的股價，一批房企存在3-10倍的上漲空間。4月7日午后，李蓓發(fā)文稱，“公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長時間，不過暫時還沒有感受到太多溫暖。因為持有的地產(chǎn)股大部分是港股，今天港股休市?！?/p>對于看好房地產(chǎn)，李蓓的判斷依據(jù)是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。以3年左右的中長期角度看，本輪供給側(cè)出清中，部分房企后續(xù)市場份額必大幅擴(kuò)張，它們的銷售規(guī)模大多會創(chuàng)出新高。加之房價進(jìn)入溫和上漲通道后利潤率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。在其看來，目前地產(chǎn)股與2016年年初的煤炭股相似。2016年2月5日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困發(fā)展的意見》（下稱“《意見》”），提出從2016年開始，用3-5年時間再退出產(chǎn)能5億噸左右、減量重組5億噸左右，較大幅度壓縮煤炭產(chǎn)能，適度減少煤礦數(shù)量。據(jù)媒體公開報道，自《意見》頒布、啟動煤炭行業(yè)供給側(cè)出清至2017年1月18日，煤炭采選板塊漲幅達(dá)24.31%。李蓓稱，本輪房地產(chǎn)的需求下滑更多，供給側(cè)出清同樣更加劇烈。在這樣的廣義庫存下滑速度面前，只要銷售低位企穩(wěn)，房價的企穩(wěn)上漲很快會到來。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)銷售端的確出現(xiàn)向好態(tài)勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現(xiàn)增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢。在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，官方對地產(chǎn)的信心、一季度龍頭房企不錯的業(yè)績，也是刺激地產(chǎn)股上揚的原因。4月6日，國家稅務(wù)總局局長王軍介紹，住房消費呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長17.9%?！肮俜奖響B(tài)地產(chǎn)回升的信號突出，也意味著后續(xù)政策將繼續(xù)扶持地產(chǎn)需求端基本面?！?李宇嘉稱。他認(rèn)為，自2021年下半年開始，地產(chǎn)在經(jīng)歷了企業(yè)爆雷、疫情沖擊、需求收縮等多方利空后，總量、預(yù)期不斷收縮，甚至過度調(diào)整，但當(dāng)前存在多重有利因素。一是去庫存之后，各大城市庫存消化周期并不高；二是內(nèi)外環(huán)境壓力下，更加重視內(nèi)需和內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)是重要一環(huán)。此外，恒大、融創(chuàng)的重組及新力預(yù)期退市的案例表明，市場化導(dǎo)向的結(jié)構(gòu)調(diào)整開啟，這對龍頭房企有利。未來在城鎮(zhèn)化、城市更新、改善時代到來等帶動下，房地產(chǎn)市場基本能保持每年10-12億平方米的需求，留下來的房企將最受益?！斑^度悲觀后必然存在修復(fù)和反彈的訴求，而政策助攻和基本面修復(fù)將加速這一趨勢?！?/p>值得一提的是，企業(yè)的分化仍持續(xù)加深。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，TOP30房企銷售額快速回升，TOP31-50房企則略顯疲軟。具體來看，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，較上年增長10.8%；TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長13.4%，增速最快。TOP31-50房企銷售額均值則較上年下降5.2%，TOP51-100房企銷售額均值同比增長5.4%。從房企發(fā)布的3月業(yè)績報看，部分房企也未迎來3月“小陽春”，銷售額同比下降甚至超50%。未來，行業(yè)分化、“剩者為王”的戲碼將更頻繁的上演。
