本報記者 余燕明 北京報道

近日，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

同日，為規(guī)范私募投資基金從事不動產投資業(yè)務，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“基金業(yè)協(xié)會”）起草并發(fā)布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱“《不動產試點指引》”）。

根據(jù)《不動產試點指引》，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

“證監(jiān)會開展不動產私募投資基金試點，將進一步促進房地產市場盤活存量，進而規(guī)范及完善私募股權投資基金的發(fā)展模式，擴大房地產企業(yè)的融資渠道，對于促進房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展屬于重大利好?！备吆唾Y本執(zhí)行合伙人、清華五道口不動產金融研究中心副主任周以升向《中國經營報》記者表示。

“第三支箭”再延續(xù)

證監(jiān)會方面表示，開展不動產私募投資基金試點工作，是落實黨中央和國務院有關“促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的決策部署，將進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務實體經濟功能的重要舉措。

據(jù)記者了解，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。如為貫徹國務院關于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

由于不動產私募投資基金在投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

周以升向記者介紹，證監(jiān)會支持基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架內增設不動產私募投資基金類別，并實行差異化監(jiān)管政策，對私募股權基金發(fā)展與不動產領域投資兩方面都有著多層次的意義和功能。

“對當前最緊迫的房地產紓困工作來說，去年底證監(jiān)會為支持房企股權融資釋放了‘第三支箭’，當中已經明確將積極發(fā)揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、在建未完成項目、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式?！敝芤陨f。

周以升補充說：“跟公募REITs（房地產投資信托基金）的功能一樣，不動產私募投資基金同樣具有盤活存量的作用。盤活存量不動產的終點是公募REITs，在資產孵化培育階段，不動產私募投資基金實際上相當于提供了金融工具，這樣就形成了一個新的資本循環(huán)，從私募基金到類REITs、再到公募REITs，產業(yè)鏈就很完整了。”

“之前的不動產投資鏈條上，一直就欠缺了私募基金，現(xiàn)在把這塊拼圖補上了。從市場規(guī)模上看，不動產私募投資基金將會非常龐大，還會為公募REITs孵化、培育和輸送更多優(yōu)質的資產項目?！敝芤陨f。

周以升還進一步介紹，對微觀層面的經營主體來說，私募投資基金將會推動房地產開發(fā)商、基礎設施投資企業(yè)、地方國企等經營模式、商業(yè)模式的轉變。

“當然，對私募基金管理人和機構投資者來說，《不動產試點指引》全面放開了私募基金對不動產投資的監(jiān)管，將有更大的自由度和開放性去展業(yè)?！敝芤陨f，“在此之前，私募基金針對不動產領域的投資活動，在投資標的、投資方式等方面受到諸多限制，同時增加了交易成本和監(jiān)管難度。而現(xiàn)在，《不動產試點指引》在稅收、交易結構、貸款擔保、股債比等方面放開以后，比如紓困項目、存量商品住宅、租賃住房等，都可以嘗試去做了?！?/p>建立新的良性循環(huán)

據(jù)記者了解，《不動產試點指引》明確并嚴格限定了不動產私募投資基金的投資范圍，即包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內的特定居住用房以及商業(yè)經營用房和基礎設施項目三大類資產。而其中特別值得關注的是不動產私募投資基金對存量商品住宅的投資規(guī)則。

一方面，《不動產試點指引》重新放開了私募基金對普通住宅、公寓等非經營性住宅項目的投資；另一方面，存量商品住宅限定于已經取得“五證”且已實現(xiàn)銷售或主體建設工程已開工的項目，對比《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產管理計劃投資 房地產開發(fā)企業(yè)、項目》等過往政策中對于新拿地、拍地項目的限制，《不動產試點指引》的適用情形顯然更為嚴格。

這也意味著即使私募基金重新被允許投資于商品住宅項目，但投資邏輯和投資模式已經發(fā)生了徹底改變。

此外，記者還注意到，《不動產試點指引》對于私募基金管理人的主體資格也提出了嚴格要求。除了應滿足股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求等必要條件外，還特別強調其主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方。

“我們應該從更高層次的政策框架上來理解不動產私募投資基金的功能和價值。監(jiān)管層不會允許它成為一個給住宅開發(fā)增加杠桿的工具，也不會讓房地產業(yè)重新回到傳統(tǒng)開發(fā)模式的老路上?！敝芤陨f，“因此《不動產試點指引》限定私募基金只能投向存量商品住宅項目，也把開發(fā)商排除在私募基金管理人資格之外。”

不過，周以升解釋稱，盡管不動產私募投資基金不被允許支持拿地和增量項目開發(fā)，但現(xiàn)階段對幫助房企化解風險、改善資產負債表將會發(fā)揮出巨大作用。

“不動產私募投資基金能夠成為紓困項目的一個最優(yōu)解，推動出險房企脫困。在房企資產負債表內沉淀下來的項目資產，將可以通過不動產私募投資基金進行盤活，拿回現(xiàn)金和權益資本后償還債務，化解財務壓力，讓房企經營重新步入良性循環(huán)?！敝芤陨f，“在這個過程中，房企的經營模式、商業(yè)模型其實也發(fā)生變化了?！?/p>相比于銀行信貸、AMC資產管理公司對房企的紓困救助，周以升認為不動產私募投資基金更具優(yōu)勢?！八鼈冎饕桥普栈慕鹑跈C構，并沒有深層次主動管理的能力?！敝芤陨f，“不動產私募投資基金本質上實現(xiàn)了產融的深度結合，它是一種產融結合的典范。當下國內經濟發(fā)展的核心邏輯，就是讓金融工具服務于實體經濟?！?/p>“內需不振已經成為影響國內經濟平穩(wěn)發(fā)展與增長的難題，正如高層頻頻表態(tài)，將當期總收入最大可能地轉化為消費和投資，是經濟快速恢復和高質量發(fā)展的關鍵，金融服務大有可為。”周以升說，“比如購物中心，作為消費類的不動產和基礎設施，如果不能實現(xiàn)良性發(fā)展，它就很難成為消費的落腳點?！?/p>“很激動、很振奮看到不動產私募投資基金的高效落地，它會是國內不動產資產管理和房地產行業(yè)的里程碑事件。”周以升告訴記者，“監(jiān)管層將不動產私募投資基金作為新的產品類別梳理出來放在了聚光燈下，私募基金管理人和機構投資者會更積極地配置不動產，推動房地產行業(yè)建立新的良性循環(huán)、探索新的發(fā)展模式。”

（編輯：盧志坤 校對：宛玲）