77103/13
來源：【中國金融出版社】
作者｜周茂華「中國光大銀行金融市場部」提要：公募REITs底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此往往能表現(xiàn)“穿越周期”的特征。同時，公募REITs具有股債雙性的特征。當前，商業(yè)銀行參與公募REITs市場，既可以拓展在公募產(chǎn)品上的投資，補齊權(quán)益投資“短板”，又可以在與券商、基金公司開展合作的過程中，提升自身投研能力。基于養(yǎng)老理財長期限和養(yǎng)老的定位，公募REITs有可能成為銀行理財特別是養(yǎng)老理財潛在的配置資產(chǎn)。當前，推動公募REITs發(fā)展的環(huán)境越來越友好，公募REITs有望成為與股債并列的“第三類上市資產(chǎn)”，未來發(fā)展空間巨大。有鑒于此，公募REITs正成為資管領(lǐng)域的新寵兒,多家銀行、理財公司先后奔赴公募REITs新風口，投資者也更加青睞公募REITs所帶來的增長點和新機遇。典型特征從近兩年國內(nèi)上市公募REITs發(fā)展情況來看，其底層資產(chǎn)投資標的主要涉及交通基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房和環(huán)保等領(lǐng)域。2021年6月，公募REITs首批試點項目落地。公募REITs具有以下典型特征。●投資門檻低、透明度高和流動性好公募REITs項目一般是質(zhì)地優(yōu)良的資產(chǎn)，具有稀缺性。并且，公募REITs有嚴格、標準的年報信息披露制度，底層項目的財務(wù)數(shù)據(jù)比較清晰。同時，公募REITs由專業(yè)機構(gòu)進行管理，信息披露要求高、運作透明，可以有效彌補中小投資者在項目研究方面的不足，普通投資者可以在交易所自由交易和變現(xiàn)。因此，公募REITs的推出有助于降低不動產(chǎn)投資的門檻，讓普通投資者都能充分分享不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時，不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的相關(guān)性較低，有利于投資者分散風險、實現(xiàn)多元資產(chǎn)配置。●強制分紅制度根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，公募REITs強制分紅的要求是不低于收益的90%。同時，公募REITs底層資產(chǎn)項目商業(yè)模式清晰、盈利能力穩(wěn)定、現(xiàn)金流充足，并且可享受一些稅收優(yōu)惠等，因此，公募REITs投資者會有相對穩(wěn)定的分紅。●兼具股債雙性公募REITs底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此往往能表現(xiàn)“穿越周期”的特征。同時，公募REITs具有股債雙性的特征。這是因為，公募REITs產(chǎn)品具備持續(xù)穩(wěn)定獲利的特征，這樣的收益特征與債券等固定收益品種相似。同時，公募REITs產(chǎn)品在二級市場交易活躍，基礎(chǔ)資產(chǎn)的增值受宏觀經(jīng)濟和行業(yè)趨勢影響較大，因此在價格波動上受資本市場影響較大，具有典型的權(quán)益屬性。●收益性較高從目前已上市23只公募REITs的表現(xiàn)來看，截至2022年12月16日，23只公募REITs產(chǎn)品平均漲幅為7.9%，其中，14只產(chǎn)品價格錄得上漲，漲幅超過10%的有7只，最高一只產(chǎn)品漲幅為36.57%，明顯跑贏同期股票、債券等資產(chǎn)。為何受銀行理財青睞？第一,銀行本身就是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的主要投資人之一，銀行對這類資產(chǎn)具有一定的投資管理經(jīng)驗，對各類基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行人主體也比較熟悉。因此，銀行理財作為管理規(guī)模最大的資管機構(gòu)之一，是公募REITs最主要的投資人和參與者，有很多機會可以進行業(yè)務(wù)協(xié)同。第二，有助于補齊銀行權(quán)益投資短板。在權(quán)益市場波動較大的背景下，公募REITs能滿足銀行理財產(chǎn)品的配置需求。商業(yè)銀行參與公募REITs市場，既可以拓展在公募產(chǎn)品上的投資，補齊權(quán)益投資“短板”，又可以在與券商、基金公司開展合作的過程中，提升自身投研能力。第三,公募REITs是攻守兼?zhèn)涞耐顿Y工具，和銀行理財?shù)耐顿Y需求相互匹配。例如，當前銀行理財公司正積極布局養(yǎng)老理財產(chǎn)品，養(yǎng)老理財不僅需要長期配置，同時在收益的穩(wěn)定性、安全性以及回撤率上都有類似于保險資金的需求?；陴B(yǎng)老理財長期限和養(yǎng)老的定位，公募REITs有可能成為銀行理財特別是養(yǎng)老理財潛在的配置資產(chǎn)。不過，目前受制于整個公募REITs市場的體量以及養(yǎng)老理財更為穩(wěn)健的投資策略，養(yǎng)老理財配置公募REITs還處在逐步加倉的階段。銀行“掘金”公募REITs●積極開發(fā)公募REITs主題理財產(chǎn)品光大理財于2021年11月發(fā)布了“陽光紅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)選1號”，這是國內(nèi)銀行理財首只公募REITs主題產(chǎn)品。該產(chǎn)品充分結(jié)合公募REITs資產(chǎn)配置策略和個券挖掘策略，重點布局一級投資、密切關(guān)注二級市場機會，構(gòu)建了具備穩(wěn)定期間現(xiàn)金流+上行收益空間及韌性的投資組合。截至2022年10月31日，該產(chǎn)品折合年化收益率為8.76%。除光大銀行外，2022年6月，招銀理財推出了“招銀理財招睿鑫遠基礎(chǔ)設(shè)施封閉1號增強型固收類理財計劃”，募集資金規(guī)模近1.5億元。北京銀行也于2022年1月至9月陸續(xù)推出了“京華遠見基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs京品”1號至5號資管計劃。●參與公募REITs戰(zhàn)略配售、代銷等全流程環(huán)節(jié)銀行機構(gòu)分別通過戰(zhàn)略配售、代銷、托管等方式，積極“掘金”公募REITs。在戰(zhàn)略配售領(lǐng)域，中銀理財參與了“平安廣州廣河REIT”項目戰(zhàn)略配售，招銀理財參與了“建信中關(guān)村REIT”項目戰(zhàn)略配售，光大銀行參與了“華夏合肥高新產(chǎn)園REIT”項目戰(zhàn)略配售。在代銷領(lǐng)域，Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月3日，共計有14家銀行為14只公募REITs進行代銷，其中華夏中國交建高速REIT有8家銀行代銷，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT有4家銀行代銷，中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT分別有3家銀行代銷。此外，招行、農(nóng)行、建行、交行、興業(yè)和中信六家銀行還參與了已上市的21只公募REITs的托管業(yè)務(wù)。與此同時，很多銀行力爭通過參與公募REITs全流程服務(wù)，發(fā)揮支持實體經(jīng)濟的應(yīng)有之義。例如，2022年8月，光大銀行在北京專門舉辦了公募REITs綜合金融服務(wù)客戶推介會，邀請了全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域108家企業(yè)參與。其表示，有條件、有能力提供公募REITs“一站式”金融服務(wù)，并綜合運用光大集團資源，持續(xù)強化對重點客戶REITs業(yè)務(wù)的服務(wù)支持。另外，北京銀行也明確了要深度參與到公募REITs的發(fā)行中。圍繞公募REITs每個階段，其將推出公募REITs全流程服務(wù)產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)，促進有效投資。最后，要說明的是，參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，考驗的是銀行理財公司的綜合素質(zhì)，具體來講，其一，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，類似基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO，且基礎(chǔ)設(shè)施項目對于投資建設(shè)單位及前期債權(quán)性資本而言，可能存在資金長期占用或資金來源期限錯配的問題，需要理財公司擁有“資管+投行”的能力。其二，國內(nèi)各地基礎(chǔ)設(shè)施項目多以當?shù)卣暗胤酵度谫Y平臺為主要投資建設(shè)和運營主體，需要銀行、理財公司具有較強的項目管理素質(zhì)。銀行、理財公司需要夯實其專業(yè)的投資管理能力，保持在客源、項目資源以及賬戶管理上的優(yōu)勢，聯(lián)動母行提供整體金融解決方案，從多個維度參與到公募REITs之中。（責任編輯：薛小玉）本文來自【中國金融出版社】，僅代表作者觀點。全國黨媒信息公共平臺提供信息發(fā)布傳播服務(wù)。ID：jrtt
作者｜周茂華「中國光大銀行金融市場部」提要：公募REITs底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此往往能表現(xiàn)“穿越周期”的特征。同時，公募REITs具有股債雙性的特征。當前，商業(yè)銀行參與公募REITs市場，既可以拓展在公募產(chǎn)品上的投資，補齊權(quán)益投資“短板”，又可以在與券商、基金公司開展合作的過程中，提升自身投研能力。基于養(yǎng)老理財長期限和養(yǎng)老的定位，公募REITs有可能成為銀行理財特別是養(yǎng)老理財潛在的配置資產(chǎn)。當前，推動公募REITs發(fā)展的環(huán)境越來越友好，公募REITs有望成為與股債并列的“第三類上市資產(chǎn)”，未來發(fā)展空間巨大。有鑒于此，公募REITs正成為資管領(lǐng)域的新寵兒,多家銀行、理財公司先后奔赴公募REITs新風口，投資者也更加青睞公募REITs所帶來的增長點和新機遇。典型特征從近兩年國內(nèi)上市公募REITs發(fā)展情況來看，其底層資產(chǎn)投資標的主要涉及交通基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房和環(huán)保等領(lǐng)域。2021年6月，公募REITs首批試點項目落地。公募REITs具有以下典型特征。●投資門檻低、透明度高和流動性好公募REITs項目一般是質(zhì)地優(yōu)良的資產(chǎn)，具有稀缺性。并且，公募REITs有嚴格、標準的年報信息披露制度，底層項目的財務(wù)數(shù)據(jù)比較清晰。同時，公募REITs由專業(yè)機構(gòu)進行管理，信息披露要求高、運作透明，可以有效彌補中小投資者在項目研究方面的不足，普通投資者可以在交易所自由交易和變現(xiàn)。因此，公募REITs的推出有助于降低不動產(chǎn)投資的門檻，讓普通投資者都能充分分享不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時，不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的相關(guān)性較低，有利于投資者分散風險、實現(xiàn)多元資產(chǎn)配置。●強制分紅制度根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，公募REITs強制分紅的要求是不低于收益的90%。同時，公募REITs底層資產(chǎn)項目商業(yè)模式清晰、盈利能力穩(wěn)定、現(xiàn)金流充足，并且可享受一些稅收優(yōu)惠等，因此，公募REITs投資者會有相對穩(wěn)定的分紅。●兼具股債雙性公募REITs底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此往往能表現(xiàn)“穿越周期”的特征。同時，公募REITs具有股債雙性的特征。這是因為，公募REITs產(chǎn)品具備持續(xù)穩(wěn)定獲利的特征，這樣的收益特征與債券等固定收益品種相似。同時，公募REITs產(chǎn)品在二級市場交易活躍，基礎(chǔ)資產(chǎn)的增值受宏觀經(jīng)濟和行業(yè)趨勢影響較大，因此在價格波動上受資本市場影響較大，具有典型的權(quán)益屬性。●收益性較高從目前已上市23只公募REITs的表現(xiàn)來看，截至2022年12月16日，23只公募REITs產(chǎn)品平均漲幅為7.9%，其中，14只產(chǎn)品價格錄得上漲，漲幅超過10%的有7只，最高一只產(chǎn)品漲幅為36.57%，明顯跑贏同期股票、債券等資產(chǎn)。為何受銀行理財青睞？第一,銀行本身就是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的主要投資人之一，銀行對這類資產(chǎn)具有一定的投資管理經(jīng)驗，對各類基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行人主體也比較熟悉。因此，銀行理財作為管理規(guī)模最大的資管機構(gòu)之一，是公募REITs最主要的投資人和參與者，有很多機會可以進行業(yè)務(wù)協(xié)同。第二，有助于補齊銀行權(quán)益投資短板。在權(quán)益市場波動較大的背景下，公募REITs能滿足銀行理財產(chǎn)品的配置需求。商業(yè)銀行參與公募REITs市場，既可以拓展在公募產(chǎn)品上的投資，補齊權(quán)益投資“短板”，又可以在與券商、基金公司開展合作的過程中，提升自身投研能力。第三,公募REITs是攻守兼?zhèn)涞耐顿Y工具，和銀行理財?shù)耐顿Y需求相互匹配。例如，當前銀行理財公司正積極布局養(yǎng)老理財產(chǎn)品，養(yǎng)老理財不僅需要長期配置，同時在收益的穩(wěn)定性、安全性以及回撤率上都有類似于保險資金的需求?；陴B(yǎng)老理財長期限和養(yǎng)老的定位，公募REITs有可能成為銀行理財特別是養(yǎng)老理財潛在的配置資產(chǎn)。不過，目前受制于整個公募REITs市場的體量以及養(yǎng)老理財更為穩(wěn)健的投資策略，養(yǎng)老理財配置公募REITs還處在逐步加倉的階段。銀行“掘金”公募REITs●積極開發(fā)公募REITs主題理財產(chǎn)品光大理財于2021年11月發(fā)布了“陽光紅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)選1號”，這是國內(nèi)銀行理財首只公募REITs主題產(chǎn)品。該產(chǎn)品充分結(jié)合公募REITs資產(chǎn)配置策略和個券挖掘策略，重點布局一級投資、密切關(guān)注二級市場機會，構(gòu)建了具備穩(wěn)定期間現(xiàn)金流+上行收益空間及韌性的投資組合。截至2022年10月31日，該產(chǎn)品折合年化收益率為8.76%。除光大銀行外，2022年6月，招銀理財推出了“招銀理財招睿鑫遠基礎(chǔ)設(shè)施封閉1號增強型固收類理財計劃”，募集資金規(guī)模近1.5億元。北京銀行也于2022年1月至9月陸續(xù)推出了“京華遠見基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs京品”1號至5號資管計劃。●參與公募REITs戰(zhàn)略配售、代銷等全流程環(huán)節(jié)銀行機構(gòu)分別通過戰(zhàn)略配售、代銷、托管等方式，積極“掘金”公募REITs。在戰(zhàn)略配售領(lǐng)域，中銀理財參與了“平安廣州廣河REIT”項目戰(zhàn)略配售，招銀理財參與了“建信中關(guān)村REIT”項目戰(zhàn)略配售，光大銀行參與了“華夏合肥高新產(chǎn)園REIT”項目戰(zhàn)略配售。在代銷領(lǐng)域，Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月3日，共計有14家銀行為14只公募REITs進行代銷，其中華夏中國交建高速REIT有8家銀行代銷，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT有4家銀行代銷，中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT分別有3家銀行代銷。此外，招行、農(nóng)行、建行、交行、興業(yè)和中信六家銀行還參與了已上市的21只公募REITs的托管業(yè)務(wù)。與此同時，很多銀行力爭通過參與公募REITs全流程服務(wù)，發(fā)揮支持實體經(jīng)濟的應(yīng)有之義。例如，2022年8月，光大銀行在北京專門舉辦了公募REITs綜合金融服務(wù)客戶推介會，邀請了全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域108家企業(yè)參與。其表示，有條件、有能力提供公募REITs“一站式”金融服務(wù)，并綜合運用光大集團資源，持續(xù)強化對重點客戶REITs業(yè)務(wù)的服務(wù)支持。另外，北京銀行也明確了要深度參與到公募REITs的發(fā)行中。圍繞公募REITs每個階段，其將推出公募REITs全流程服務(wù)產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)，促進有效投資。最后，要說明的是，參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，考驗的是銀行理財公司的綜合素質(zhì)，具體來講，其一，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，類似基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO，且基礎(chǔ)設(shè)施項目對于投資建設(shè)單位及前期債權(quán)性資本而言，可能存在資金長期占用或資金來源期限錯配的問題，需要理財公司擁有“資管+投行”的能力。其二，國內(nèi)各地基礎(chǔ)設(shè)施項目多以當?shù)卣暗胤酵度谫Y平臺為主要投資建設(shè)和運營主體，需要銀行、理財公司具有較強的項目管理素質(zhì)。銀行、理財公司需要夯實其專業(yè)的投資管理能力，保持在客源、項目資源以及賬戶管理上的優(yōu)勢，聯(lián)動母行提供整體金融解決方案，從多個維度參與到公募REITs之中。（責任編輯：薛小玉）本文來自【中國金融出版社】，僅代表作者觀點。全國黨媒信息公共平臺提供信息發(fā)布傳播服務(wù)。ID：jrtt
