“第三支箭”的政策進(jìn)一步落地。

2月20日晚間，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會同步正式發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。

該指引正式明確，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，本次為對證監(jiān)會開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求的落實(shí)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這一政策的落地，將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險房企的存量項(xiàng)目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。

戴德梁行中國區(qū)資本市場聯(lián)席主管、董事總經(jīng)理劉兵指出，不動產(chǎn)私募投資基金是建設(shè)多層次REITs市場的關(guān)鍵一環(huán)，是Pre-REITs市場的關(guān)鍵參與者。

不動產(chǎn)私募投資基金可以通過收購尚未達(dá)到REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)并進(jìn)行管理提升和孵化，當(dāng)資產(chǎn)達(dá)到發(fā)行公募REITs要求后進(jìn)行打包發(fā)行。這為許多尚未達(dá)到REITs發(fā)行要求的資產(chǎn)提供了更好的流動性。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，本次試點(diǎn)方案的出臺是“第三支箭”、“金融16條”的進(jìn)一步細(xì)化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開，其中傳遞出的監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場持續(xù)關(guān)注和密切關(guān)懷的積極信號意義明顯。

試點(diǎn)計劃為不動產(chǎn)私募投資基金的發(fā)行和備案提供了明確的規(guī)則和指引。在私募投資基金管理制度的基礎(chǔ)上針對不動產(chǎn)投資的特點(diǎn)進(jìn)行了許多針對性的調(diào)整，讓基金管理人在基金募集、項(xiàng)目投資、項(xiàng)目融資、投后管理和投資退出的整個不動產(chǎn)私募基金投資周期中更加規(guī)范的進(jìn)行運(yùn)作。

同時，該試點(diǎn)計劃也明確了保險資金、資管產(chǎn)品和QFLP等投資人可以更加順暢的對不動產(chǎn)私募基金進(jìn)行投資。更加順暢的投資渠道將吸引更多且多元化的資金注入不動產(chǎn)投資市場，配上專業(yè)基金管理人的在各個細(xì)分賽道的管理能力，將有效的促進(jìn)存量資產(chǎn)的盤活和提質(zhì)增效。

平安證券分析認(rèn)為，隨著本次試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。當(dāng)前行業(yè)政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，節(jié)后多個城市來訪上升亦反映購房預(yù)期逐步扭轉(zhuǎn)，后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步修復(fù)。

“第三支箭”

早在22年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，文中提及決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。

措施分別提到，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

當(dāng)前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權(quán)工具上進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購買存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金。其中再融資方面受益房企范圍較廣，上市房企定增方案正加速落地。

有數(shù)據(jù)顯示，自2022年11月28日至當(dāng)年年末，已有31家上市房企公告股權(quán)融資事項(xiàng)，已披露的募資總額超360億元。

而在公募REITs方面，22年12月8日證監(jiān)會副主席李超提出“研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”，預(yù)期該渠道的推出將有效助力房企盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的滾動投資能力，提升長期經(jīng)營表現(xiàn)。

此次政策是此前“第三支箭”的落地與延續(xù)，我們認(rèn)為隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)對合理擴(kuò)大有效投資以及降低行業(yè)債務(wù)風(fēng)險等具有重要意義。

具體來看，證監(jiān)會指導(dǎo)中基協(xié)新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，同時中基協(xié)《指引》則進(jìn)一步明確不動產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等，包括不動產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)為首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元的投資者，大幅提高投資門檻。

有機(jī)構(gòu)發(fā)布報告稱，預(yù)期不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的啟動一方面利于多渠道盤活不動產(chǎn)存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮其在保交樓相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面的積極作用；另一方面也為后續(xù)房地產(chǎn)類公募REITs提供標(biāo)的，形成完整的業(yè)務(wù)鏈條。