大家好，我是謝暉。樓市的第三只箭還在飛，去年11月關于房企融資的5項措施中就提到了積極發(fā)揮私募股權投資基金作用這一點，而就在前天晚上，為了促進房地產市場盤活存量，滿足不動產的合理融資需求，證監(jiān)會正式啟動了私募基金投資不動產試點。這是啥意思呢，大家可以理解成，資本可以建立房產類的投資基金，看好樓市的投資者，不一定要去真的買房了，買這類基金就可以了，操盤人會拿著這些錢去投資不動產，以前是不讓私募資本投資普通住宅產品的，而現(xiàn)在呢，基本給你囊括到了，包括存量商品住宅、保障性住房、租賃住房、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等都可以涉獵，不僅如此，還鼓勵境外的投資者來投資這類基金。

乍一看，這咋有點像21年深房理的合規(guī)升級版了，可能很多人還不知道深房理過去的玩法，給大家簡單介紹一下，深房理的操作可以類比為先前溫州炒房團常用的“老太太銀行”——集資代持買房的PLUS版，比如，深圳一處房產標價1000萬，通過找50個人集資，每人出20萬，然后以你或者其中任何一個人的名義代持，來購買房產，按出資額共擔風險共享收益。之后，任何一個人都可以把手里的份額按照本金加上溢價轉讓給現(xiàn)有的或者新的投資者。既不用你有購房資格，也不用你申請房貸，這樣吸引了很多錢不夠買一套房但是又想分深圳房產升值一杯羹的人參與。

這么一看，好像沒啥毛病，但是風險卻非常大。因為這樣一搞，本質上是改變了房地產交易的性質，把房子對業(yè)主的一級市場變成了房子對投資者的二級市場，一個房子被分成了50份，已經不再是依托這個房子的房產證，而是每個人手上的游離于房子之外的股票了，也就是虛擬的資本，等于深房理自己私發(fā)股票，把房地產私自證券化了，這是堅決不允許的，不僅涉嫌非法騙貸，如果資金鏈出現(xiàn)問題，成規(guī)模爆發(fā)，對于整個金融系統(tǒng)的風險不言而喻。

那現(xiàn)在通過私募基金方式就是正規(guī)的了，相當于救市的方式又多了一種了，23年已經過了兩個月了，但是很多地方的樓市并沒有被救起來，支柱產業(yè)的口號如何落實，是壓在地方政府心里的一塊大石頭，像廣州的集中土拍也要來了，拿出了很多寶藏地塊，看看首秀業(yè)績如何了。樓市現(xiàn)在回暖確實很難持續(xù)支撐下去，短租的爆發(fā)一下，后勁不會特別足。

拿百城房價走勢來說，2月第三周，有37座城市出現(xiàn)上漲，74座城市出現(xiàn)下跌，說明全國至少95%的城市都還處于沒救起來的狀態(tài)，高層想穩(wěn)住房價，創(chuàng)造剛需或者二套的合理購房需求，就在思考各種政策和辦法，但是現(xiàn)在單純的刺激樓市好像效果不大了，很多城市的房地產慢慢在失去金融屬性，所以現(xiàn)在只能換一種方式，引入私募資本，重新將房地產的金融屬性提升起來，未來，大家買房將不再局限于買一套房了，更多人可能會參與到房地產基金中去，拿著1萬塊就可以買深圳的房地產項目了。

單從資本角度來看，這個政策對房地產行業(yè)肯定是重大利好，畢竟資本以前就一直垂涎房地產這塊蛋糕，但是都要通過實體方式去拍地-建樓-賣樓才能實現(xiàn)，要不就是過去香港很多地產商那一套，囤地不賣等升值，但是現(xiàn)在拍地基本都會加一項，項目開發(fā)的時間限制，如果規(guī)定時間不開發(fā)，買的地可能就直接被收回了，所以這一套玩法搞不動了，也導致很長一段時間李嘉誠不在內地拍地了 ，就是因為這個原因。

而現(xiàn)在呢，資本直接進入證券市場玩樓市，那就是點擊鼠標然后到賣掉的操作，其他行業(yè)玩的轉，房地產這個行業(yè)肯定更沒問題了，房子的合法證券化。那能操盤私募資本都是人中龍鳳，會選擇的項目必然是核心城市的核心地段住宅項目或者有開發(fā)價值的商業(yè)項目，產生持續(xù)升值收益、回報收益的好房子才能入這些人的法眼，想通過這些人去救三四五線的房產，估計是幻想，只會加劇核心房產與垃圾房產之間的差距。

從三四五線的地方政府角度來說，這個政策反而是一個利空，尤其對于三四五線城市而言，這些城市的樓市會更難了，資金層面，過去這些弱城市的居民無法深入?yún)⑴c核心城市房價升值的進程，拿著大量的存款只能放銀行，而現(xiàn)在，很多小城市的居民都可以有機會參與核心城市的房產升值，必然會有大量的人取出錢買入這些房產基金，而不會買入本地的更多房產，而原本的開發(fā)商也不會被吸引到這里來拿地了，因為預期就差，二手交易也很低，外來資本流出，本地居民存款外泄，對于這類城市的地方政府來說，兩頭都堵不住啊，有點擔心這些城市的公務員工資了，說不定后面小城市公務員一波離職潮將要到來了，這不，有地方已經開始延長公務員報名年齡了，延長到40歲，后面完全放開也是可能的。

從普通購房者角度來說，會吸引更多三四五線城市的老百姓加入到核心房產的投資中，以前是礙于一線總價貴、沒有名額、或者地理因素，無法買入，但是呢，現(xiàn)在開個賬戶，全國任何的房地產項目普通投資者都可以插一腳獲利了，樓市股市將更加深入的綁定在一起，以后估計就不會分炒股還是炒房了，因為炒股也可以炒房，炒房也可以炒股，炒房也不會是貶義詞，但是炒房風險也會更大，就像炒股有風險，入市需謹慎一直在耳邊環(huán)繞。

不僅如此，如果不是真正想買房住的人，會權衡一下這個杠桿率和回報率，因為現(xiàn)在核心城市的租售比非常差，基本都要80年甚至100年才可能收回房款，所以如果房子不能持續(xù)升值，那基本就是一筆賠錢買賣，但是證券化后就不一樣了，隨時買入、隨時賣出，只要有起伏就能賺錢，這樣也會降低房子的長期主義的本質，會導致95%的人都賺不到房地產升值的錢，只有背后的操盤手和地產商能夠獲得最大的利好。

所以大家買房要注意了，以前由于政策限制，大家買房還只是人與人之間的競爭，現(xiàn)在是普通人和資本之間的競爭了，資本把房子玩成證券的話，有很多種大家完全想不到的方法，大家都知道美國的次貸危機的源頭就在于華爾街所謂的“金融創(chuàng)新”，整個次貸危機之所以爆發(fā)，最核心的導火索就是“次級貸款債券化”。所以后續(xù)對于私募基金的玩法一定要加強監(jiān)督，不然這個風險還是有的。

現(xiàn)在這個政策正在試點，后續(xù)擺在大家面前的有兩個選擇，到底是買房還是買房產基金，不過可以肯定的是，好的房產或者房產基金慢慢就變成資本家、有房人、有錢人的游戲了，咱們這些普通人，有個自己住的小房子就行了，錢是賺不完的，欲望也是無窮的，試點也加了很多條條框框的條件，只是讓更強的資本多了一個選擇而已，如果能賺錢資本肯定就會進去玩，但是咱們普通人得保住自己的一點錢活著，不讓資本收割掉、不讓大水漫灌通脹掉，很多人就已經非常滿足了。