記者 杜萌

公募業(yè)再次上演“時(shí)間爭奪戰(zhàn)”。繼5月19日獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)后，日前，在深交所和上交所官網(wǎng)，9只公募REITs陸續(xù)披露了《基金合同》、《基金招募說明書》、《基金托管協(xié)議》等法律規(guī)定的發(fā)行文件。

上述發(fā)行文件顯示，首批REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例已經(jīng)確定。下周一（24日）起，各只REITs產(chǎn)品相繼進(jìn)入網(wǎng)下詢價(jià)環(huán)節(jié)。待價(jià)格確定后，即可通過銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行線上線下的同步發(fā)售。

根據(jù)公告的時(shí)間安排推算，上交所的5只基金預(yù)計(jì)將于5月31日一起發(fā)售，深交所的4只基金中，首鋼綠能的預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間為5月28日，其余3只基金的發(fā)售時(shí)間為5月31日。

這意味著，中航首鋼綠能在時(shí)間上，拔得了頭籌。

網(wǎng)下詢價(jià)：底層資產(chǎn)估值決定了REITs的每份價(jià)格

和普通公募產(chǎn)品不同，這批公募REITs產(chǎn)品還披露了《詢價(jià)公告》。

這正是公募REITs和普通公募產(chǎn)品的區(qū)別之處。普通公募產(chǎn)品發(fā)售時(shí)，每份份額的單位凈值是1元，而公募REITs則采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購價(jià)格，公眾投資者以詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格，通過銷售機(jī)構(gòu)參與基金份額認(rèn)購。

具體到詢價(jià)環(huán)節(jié)，各只產(chǎn)品的詢價(jià)區(qū)間則完全不一樣。其中，價(jià)格最高的為首鋼綠能，詢價(jià)區(qū)間為12.50-14.00元/份，其次為廣州廣河，詢價(jià)區(qū)間為12.47-13.26元/份。價(jià)格最便宜的則是蛇口產(chǎn)園，詢價(jià)區(qū)間為2.1-2.42元/份。

界面新聞?dòng)浾邚牟r(shí)基金了解到，之所以在公開發(fā)售前設(shè)立詢價(jià)環(huán)節(jié)，這和公募REITs的產(chǎn)品特征有關(guān)。簡單來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的簡稱，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上采用"公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券"的結(jié)構(gòu)。而底層的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)當(dāng)前的估值、以及盈利能力，則在REITs產(chǎn)品的價(jià)格中起決定作用。

戰(zhàn)略配售：廣州廣河比例最高，張江REIT比例最低

根據(jù)各只產(chǎn)品的公告顯示，目前，9只產(chǎn)品均設(shè)置了戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例最高的為廣州廣河，達(dá)78.97%；其次是浙商杭徽，為74.30%。比例最低的為張江REIT，比例為55.33%。

為何設(shè)立如此高的戰(zhàn)略配售比例？界面新聞?dòng)浾吡私獾?，證監(jiān)會(huì)2020年8月公布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（下稱《指引》）規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要設(shè)置戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)。戰(zhàn)略配售參與者為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合基礎(chǔ)設(shè)施基金詢價(jià)對象規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

而戰(zhàn)略配售的投資者不得參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的網(wǎng)下詢價(jià)。

以廣州廣河為例，博時(shí)基金表示，該蛇口產(chǎn)園REITs的戰(zhàn)略配售對象中一部分是原始權(quán)益人招商蛇口。具體來看，原始權(quán)益人招商蛇口認(rèn)購數(shù)量為2.88億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為32%；其他戰(zhàn)略投資者認(rèn)購數(shù)量為2.97億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為33%。

戰(zhàn)隊(duì)龐大：每只產(chǎn)品均有三位及以上基金經(jīng)理

從管理這幾只產(chǎn)品的基金經(jīng)理來看，基本上都配置了3名或3名以上的基金經(jīng)理，這也是其它公募產(chǎn)品比較少見的情況，具體的基金經(jīng)理名單如下：

“從管理人角度來看，由于公募REITs與其它產(chǎn)品的不同，它也很難由其它基金經(jīng)理兼任，它需要管理人具備成熟的研究能力、管理能力、銷售能力和資產(chǎn)運(yùn)營的能力等，因此基金公司需要組建與其它公募產(chǎn)品完全不一樣的團(tuán)隊(duì)?！备粐鸨硎?，針對該只產(chǎn)品，公司聯(lián)合富國資產(chǎn)組織專門團(tuán)隊(duì)，由具有基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，從各部門抽調(diào)具備不同專業(yè)背景的人員組成公募REITs工作組。”

個(gè)人投資者：有投資價(jià)值嗎？

對于投資者來說，公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等信息復(fù)雜一些，可能是目前公眾接觸的最復(fù)雜的公募產(chǎn)品類型。那么，公募REITs產(chǎn)品對投資者而言，有怎樣的投資價(jià)值？

“今年一季度，股票市場中的部分核心資產(chǎn)波動(dòng)較大，提高資產(chǎn)組合的多樣性可以有效抵御抗風(fēng)險(xiǎn)的能力?！辈r(shí)基金表示，從大類資產(chǎn)配置的角度來看，公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債權(quán)構(gòu)成的資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)并提高其分紅率水平。

此外，由于公募REITs具有強(qiáng)制分紅要求，并受益于穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運(yùn)營，可有效對沖周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

富國基金表示，“公募REITs項(xiàng)目定位是長期投資產(chǎn)品，預(yù)期收益及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)水平低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場基金，適合個(gè)人投資者長期持有。”

“從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，其實(shí)任何一種理財(cái)產(chǎn)品都是存在風(fēng)險(xiǎn)，雖然公募REITs是一種低門檻投資不動(dòng)產(chǎn)的工具，通常來說其分紅較為穩(wěn)定?！逼桨不鹨仓赋觯捎诓粍?dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)，REITs同樣可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)不確定性受到影響。經(jīng)濟(jì)下行、不動(dòng)產(chǎn)市場波動(dòng)等因素可能導(dǎo)致租金收入拖欠、物業(yè)資產(chǎn)無法正常運(yùn)營以及資產(chǎn)估值下跌等后果，進(jìn)而影響REITs投資者的投資收益。

普通投資者如何參與？

具體到投資方式上，界面新聞?dòng)浾吡私獾?，在首次認(rèn)購或買入份額前，普通投資者需以紙質(zhì)或電子形式簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書，確認(rèn)其了解產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險(xiǎn)。未簽署《風(fēng)險(xiǎn)揭示書》的普通投資者，基金管理人、證券公司等基金銷售機(jī)構(gòu)不得接受其認(rèn)購或買入委托。

運(yùn)作模式方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs采取封閉式運(yùn)作模式在二級市場上市，投資者可在二級市場進(jìn)行競價(jià)交易。上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后漲跌幅限制為10%。根據(jù)《指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的杠桿率最高可達(dá)到140%。